房产证
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买房8年没房产证?律师:告他!
来源:http://house.ifeng.com/detail/2015   作者:海景房网   浏览次数:4002次      文字:    双击滚动
近日,呼和浩特市委书记那顺孟和在谈及房地产市场遗留问题时,曝光自己居住了近8年的房子还没有办下来房产证的遭遇。这样的“小插曲”立即引来舆论关注的轩然大波。位高权重的市委书记拿到房产证尚且这么难,普通老百姓应该怎么办?
8年算什么?广州(楼盘)一业主等了15年
近日,在一次主题活动动员大会上,讨论到房地产市场的遗留问题时,呼和浩特市委书记那顺孟和曝光自己居住近8年的房屋到现在“房本”还没有拿到手。事实上,买了房子长时间都拿不到房产证的,并非偶然遭遇。据呼和浩特市住房保障和房屋管理局局长苏锐透露,呼市房地产市场历史遗留问题达174个,问题涉及13万户,涉及居民50万人,约占呼和浩特市常住人口的1/6。事实上,放眼全国,已建成房屋产权证无法办理的现象,不仅是呼和浩特市独有,在其他相当一部分城市也很明显。
事实上,和这位市委书记有同样遭遇的业主不计其数,8年也并非“无证住房”的最高纪录。据报道,位于深圳市香蜜湖附近的一小区上百位业主10年来始终没能拿到房产证,30多次上访和6次相关部门的领导批示也未能解决。因为无证无户,导致几百名业主成了“黑户”,房子无法入市、子女无法入学,有些孩子甚至只能去东莞惠州上学。规划局出示的文件显示,导致该小区业主长期拿不到房产证的原因,是该项目因超面积的问题产生了“欠地价”所致。按照开发商之前的规划建筑备案信息,该小区实际所有户型都超标0 .5―1平方米,由于开发商的违规导致初始产权登记无法完成。
2013年3月,广深铁路股份有限公司广州北车辆段128户职工,终于领到了等待15年的房产证。据介绍,这批业主1998年就已入住,但由于开发商违约等原因一直无法取得房产证。直到2013年春节前,广铁集团通过司法途径取得胜诉,铁路职工终于可以根据法院协助执行通知书到市房地产交易登记中心办理房地产权证。
为何这么难?牵涉利益广、审批流程多
一位业内人士表示,业主长时间拿不到房产证,有的是历史遗留问题,有的是开发商的问题,有的是不慎购买了证件不全的房产。
产权证“难产”的一个原因就是涉及部门多,牵涉利益广,但是除审批问题以外,某些开发商在“五证”不全的情况下违规动工建设或公开预售,难以为业主办理房产证,其二,房地产审批流程过多,一个房地产项目从立项审批到销售许可,其间涉及到行政审批部门20多个,需要加盖近百个公章,审批流程过多、时间过长、不确定性偏大,会间接导致中小规模房企资金压力的加大,而为了缓解资金压力,部分开发商就很容易违规销售,部分已购住房拿不到房本的乱象很可能由此产生。
法律怎么说?交付之日起90日内办理房产证
根据建设部《商品房销售管理办法》,要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约,业主拿产权证的时间会拖后。按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定,预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证;现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。
法律人士表示,房产证的取得时间,则首先要看业主与开发商签订的合同,房产证的办理首先以合同约定为准,业主需要查看合同内对此是如何约定的,如果超出合同规定的办理时间,开发商应该承担相关的违约责任。同时如果项目在证件等方面存在问题,也难以顺利办理房产证,建议就此问题咨询开发商。
摊上怎么办?上法院起诉求赔偿
逾期交房影响业主按时入住,逾期办理房产证,不仅使购房者对房屋的使用受到影响,还可能导致不能及时迁户口、小孩读书报不上名、房屋无法出租、抵押或者转让,使一些购房者的购房目的无法实现。
事实上,逾期交房、逾期办证几乎是不少开发商出现的“一条龙”问题。房屋未按照时间交付,往往会影响后续房产证的办理。而这两项的延迟,业主都可以进行索赔。
依据我国《合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”
在一般的商品房买卖合同中,逾期办理房产证的违约责任事项往往都会进行细致明确的约定,如明确办理期限、逾期办理的违约责任、违约金的计算基数和方法、超过什么期限后可以解除合同等。这样,在出卖人逾期办理房产证的情况下,有明确的依据主张自己的权利。而合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
也就是说,按时办理房产证是开发商的义务,购房者在签订合同时要特别留意是否有相关条款的约定。一旦开发商延迟办证,可以依次为依据进行违约索赔,损失金额可以按照合同约定进行计算,没有约定的,则按照购房款参照银行利息标准进行计算。
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买房两年没拿证 业主告赢开发商
2011年7月初,上海浦东某小区的二期楼盘开始对外进行预售。由于地段不错、价格实惠,迅速吸引了大量购房者亲睐。在不到三个月的时间内,该楼盘宣告售罄,两百多户准业主成为未来的邻居。开发商先后与众业主签定了“商品房预售合同”。合同中,买卖双方对交房时间及办理房地产手续(即“大产证”)时间进行了约定。
此后,业主们先后按合同约定如期支付了全部购房款330―450万元不等,合同约定2012年7月31日前交房,2012年10月31日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产产权证(即“大产证”)。
然而,随着时间的临近,开发商的交房、办证的承诺却都迟迟未兑现。2012年7月底,业主们本来应该陆续拿到钥匙,收房入住,开发商方却没有动静,并没能如期交房给众业主使用。随后,经过双方协商达成和解协议,该地产公司答应一次性赔偿众业主一定金额的违约金,作为“逾期交房”的赔偿。
事实上,开发商并没能从延迟交楼中吸取教训,在房产证办理上又连续违约,直到2014年7月12日众业主才先后收到地产公司的通知,告知将从2014年7月22日开始办理办理房地产初始登记手续。至此该公司已与合同约定的办理房地产初始登记手续时间滞后近两年,严重违反双方的约定。庭审中开发商辩称,双方在合同中并没有约定“房地产证(小产证)”的办结时限,约定的“大产证”是地产公司的权利,与业主无关,合同约定可以解除合同,但业主已经放弃,所以地产公司无违约,更无赔偿的义务,建议法庭依法驳回原告的诉求。
对此,原告律师指出,双方尽管没有约定小产证的办结时限,但根据合同的约定,明确约定了大产证的办理时间,大产证是办理小产证前提,既然有约定,开发商就应承担责任。另根据最高人民法院的司法解释,即使合同无约定产证办理时限,开发商要在交房后的90日内办结产证。法律规定与原、被告合同约定的办理产证时间是一致的,不存在没有约定的问题,所以被告要承担违约期间的相当与房屋总价值同期逾期银行贷款利息的违约责任。最终,法院作出一审判决,依法确认被告违约,判另承担违约期间的同期愈期银行贷款利息。

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