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如何捕捉房产的投资价值?
来源:https://jlb.meifang.com   作者:美房网   浏览次数:1608次      文字:    双击滚动
一直以来,有一股非理性的民粹情绪伴随着舆论界和部分媒体,认为“应消除住房的投资属性”“让住房回归居住本质”“限制住房投资,打击住房投机”,甚至在政府工作报告中写上“坚决抑制投资投机性住房需求”这样的千古奇谈,仿佛让个别领导看得见的手摸过一道,房子就神奇地失去了投资属性。市面上一种“自住型商品房”,仿佛加上“自住”,房子就没有了投资属性。于是,善良的人们听信了这种观点失去了最好的投资机会,那些看不到房产投资机会的人当看到房价越来越高的时候,不是去反思自己的失误,而是期望政府一次次用有形之手去打压房价,最终失去了和国家快速发展带来的同步财富性收入的机会。
近期,随着部分城市房价报复性上涨,这种非理性的情绪再度蔓延,各种打着“抑制投资投机性住房需求”的口号出台的限购令限价令再次挑战“让市场在资源配置中起决定作用”的纲领性文件。为了解决这个意识领域的问题,首先我们就要研究投资性住房的本质。
1.什么是房产的投资价值?
其实,不管买房是用来自住,还是用来投资投机,都不能改变买的房子具有投资品的属性。你在一个城市买房,买的就是这个城市提供给你的良好的就业机会与商业机会,便利地获得这个城市及房子周边教育、医疗、生活、娱乐与交通等等公共服务的机会,这才是真正买房的目的,也就是说房子除了住的功能之外的其他功能才是支撑房价的主要因素,而这些城市提供的公共服务的不断增加的机会就是房子的投资价值。如果房子只是用来居住的话,完全可以“租房也能做到”,因为租房只是消费了房子的居住属性,而买房就是为了获得房子的投资属性。你买了房子其实就是投资了这个城市及房子周边的看涨期权,表明你看好这个城市与房子周边的未来发展,房价中未来高于房租流折现值的部分就是这个期权的价格。
房产的投资价值并不会因为某些人的抑制或者鼓励就突然诞生或者消失,房产的投资价值天然就附属在房产的价值体系里,唯一的区别就是你能不能看见,能不能看清,能不能看懂,能不能追上!确切地说,早看清早收益,晚看清晚收益,看不清没收益,看不起负收益,因为当你身边的人都开始收获房产投资价值的时候,而你的现金因为没有投资房产而获益的时候,其实你的现金是贬值的!
当你认识不到房产的投资价值,而只有在别人的房产因为升值而痛恨房产的情绪,这种悲观情绪恰恰就是你贫穷的原因,就像别人开着汽车在路上飞奔,而你只能用两条腿在走路,于是你不是想办法去挣钱买车,而是天天诅咒那些开车的人赶紧被撞死一样。
2.房产为什么会有投资价值呐?
我在前面的文章里面写到,老百姓买房就是参与国家建设并分享国家高速发展带来红利的机会。购房分为自住和投资,自住看的是现在已有的使用价值,投资看的是未来会增加的使用价值。投资就是用今天的钱去购买未来的消费,就像我们刷信用卡一样,提前锁定了未来的消费观念。
购买房产作为越来越多的中国人分享国家发展带来红利的机会,这种红利就是指的投资收益。那么怎么才能收获这种红利并且尽可能收获更多的红利呐,康老师在本文就来给你阐述房产投资的本质。这其实也是给我在每周给房产投资俱乐部的广大会员朋友做房产培训的主要内容。
康老师房地产理论的核心观点就是房子的价值就是就是房子周边的各种城市公共配套设施的价值总和。这些配套设施主要包括地铁、公交、幼儿园、学校、医院、公园、超市、饭店、商场、电影院等等公共资源,当房子周边的公共配套资源越多,房子的价值就越高,反之正好相反。就北京市来说,由于原来的城市发展是以城市中心区域为主,优质的公共配套资源过分地集中在城市中心区域,所以中心城区的房价要远远高于郊区,后来随着一些局部热点区域的崛起,比如中关村的教育和IT优势就让中关村的房价完全和市区接近甚至开始超越了市中心。
用我的核心理论推导得出了房价的两种收益属性:一种是房子周边已经拥有的配套资源(存量配套),我们通常叫做居住属性;另一种是房子周边现在没有而未来会拥有的配套资源(增量配套),我们通常叫做投资属性。大家常说的买房子看的是未来其实就是说的房子的投资属性。也就是说,房子的周边未来会有配套设施的增加,那么这样的房子就有升值空间,而升值的原因就是未来的配套设施一旦兑现,那么就是在给配套设施周边的房子送金送银,这种送金送银的过程就是房子投资价值不断兑现的过程。
3.预售比看的是现在,投资看的是未来
我们来看看租售比的话题,出租房子看的是已经有的配套设施(居住属性),而买房看的是现在已经拥有加上未来即将拥有的配套设施(居住属性+投资属性),这种具有增量的机会在资本市场通常叫做成长性。因为在租售比里是无法衡量成长性,所以预售比在中国来衡量房价就会出现巨大偏差。
就比如房子周边在修路,尘土飞扬加上噪音影响会让房租降低,但是这种修路带来的未来预期反而会刺激房价上涨。如果按照租售比去衡量这样的房价岂不是就大错特错了。
正是因为房价的组成包含了居住属性和投资属性,而预售比的概念里只计算了居住属性,因此这就是租售比出现巨大偏差的根本原因。也正是因为这种差异,所以我发表了那篇博受争议的文章《为什么越是租金高的房产越要赶紧卖掉》。
在发达国家(进入成熟期而没有成长性),由于城镇化已经完成,没有农村人口进城的压力,城市建设基本饱和,不可能再增加新的城市配套设施,所以这些地方的房价只有居住属性,没有投资属性,用租售比衡量房价在发达国家基本是准确的。
而在发展中国家(有成长性还没有进入成熟期),由于城镇化率还很低,还有大量农村人口进城的压力,所以城市就必须通过扩容来容纳这些增量人口,就必须不断增加城市配套设施,大量建造公路、铁路、地铁等等城市配套设施。比如中国的城镇化率就只有54%,大城市在不断接纳从小城市涌进的人口,所以各个大城市都在不断进行城市的扩容建设。这些不断增加的配套设施就让中国大城市的房产具有了投资价值。我在前面发表的文章《为什么说中国房产的投资价值远远大于美国的房产》说的就是这个道理。
正是因为中国还是一个发展中国家,还有很高的成长性,房价里面包含的投资属性就要远远大于居住属性,所以片面地用发达国家成熟的租售比概念去衡量中国的房价价值,就会大错特错犯形而上学的错误。就像用一个年轻人的收入去和中年人的收入去对比投资价值,必然会出现巨大的偏差。
中国房产的价值正处于青少年发展时期,投资价值主要看未来的成长性,新型城镇化就是成长的动力!所以ZF工作报告中强调的“城镇化就是最大的内需潜力和动能所在”就是说的这个道理。
4.如何捕捉房产的投资机会
明白了上面的道理,我们就可以用选股票的思维去投资买房了。具体就是说,要买那些未来国家公共配套资源将要集中建设的新兴区域的房产,这些区域由于暂时可能还不是很方便,这样房价就会相对便宜,房租当然也会很低,但由于未来能够享受政府投资给房产周边不断增加配套设施带来的红利,所以未来的升值空间就会很大,作为投资购房,这样的购房投资就是未来收益最大的投资。所以,我才反复强调,投资房产其实就是提前抢占各种国家优质配套资源不断兑现的机会。
因此,判断房产是否具有成长性就是非常简单的事情,就是看房产周边的配套设施是否具有增量的机会,如果房产周边的配套设施未来会不断增加就说明这个房产有成长性,也就是说具有投资价值。
当一个区域还比较荒凉的时候,如果传出ZF要大规模建造这个区域,这就是投资机会,因为这个时候这里的房产就是原始股。而敢于在这个时候买进这个区域房产的人就是现在时髦的风险投资(PE,VC),因为一旦这个区域未来配套设施成熟起来,那么当初的投资就会获得几倍或者几十倍的收益,就比如二十年前你投资北京三环,十年前你投资北京五环,五年前你投资燕郊,今年你投资香河一样。
未来,那些新兴区域的房产就是股市中的潜力股,成长性就是判断投资价值的主要因素。就像当初孙正义投资马云淘宝获得几百倍的收益,如果这些新兴区域一旦能够成为未来的热点板块,那么你的投资收益就会和当初孙正义投资淘宝的收益一样。
一个四五十岁的中年富婆尽管浑身穿金挂银身价不菲,但是没有人愿意搭理她,就是因为没有成长性。一个十七八的小姑娘素面朝天身无分文,但会成为大家追逐的对象,就是因为有无限的成长空间。同样,一处租金昂贵的房产其实就像身价不菲的中年富婆,越是高贵就越失去了让人追逐的动力,而那些有政府规划新兴区域的房产租金虽然很低甚至暂时租不出去,但是宛如十七八岁的少女含苞欲放会让无数的追逐者竟折腰!
这些追逐者在资本市场就叫做投资家,就是挖掘成长空间,发现未来价值大于当前价值的神奇力量。巴菲特老师说买股票就像追美女,而康老师说不会追美女的男人成不了投资家!
房产中的少女就是那些暂时“要啥没啥”,这样的房产由于暂时配套设施还不齐全价格自然就会很低,而未来会不会成为美女就要看配套设施能不能“要啥有啥”。而随着ZF不断完善各种相应的配套设施,这些房产未来就会在ZF的大力支持下成长为“要啥有啥”,房价自然就会随着配套设施的增加而不断升值,所以康老师才说房子从“要啥没啥”过渡到“要啥有啥”的成长过程就是房产的投资价值不断兑现的过程。
而京津冀一体化就是让过分集中的非首都核心资源外迁到北京周边的过程,这种配套设施从北京城里外迁到环北京区域的过程恰恰就是我提到的捕捉房产投资价值的机会,所以,我才发表了《京津冀一体化就是中国历史上最好的房产投资机遇》的原创文章。
熟悉康老师的人都知道,我从去年年初开始紧扣京津冀一体化的主题,不断研究大量非首都核心资源外迁的力度,提出了房价五大支柱(教育,医疗,交通,商业,产业)的投资价值标准,尤其是北京市政府东迁通州区带来的房产投资机会。根据房价五大支柱的判断标准,我投资了数套通州和香河的房产,因为通州和香河的房产就是十八岁的少女,在京津冀一体化的滋润下婀娜多姿含苞待放。我看清了房价的本质,看清了投资中的成长性,所以我不断卖掉北京城里的富婆房产换进了多套房产中的香河少女,因为我相信习主席的决心,相信京津冀一体化的国策,相信伟大复兴中国梦一定能够实现!
而康老师成立房地产投资俱乐部就是带领一群精通房产投资的志同道合的朋友共同收获京津冀一体化带来的房产投资机会,这一年来,我们共同投资了香河大爱城,孔雀城英国宫,廊坊孔雀城,万科城市之光多个楼盘,平均年化收益100%(如果考虑杠杆的话30%的首付款实际投资收益达到300%)。每一个楼盘都是康老师亲自领投一套到五套,我再把自己投资的原因通过会员线下楼盘点评的方式告诉大家,会员们再根据自己的实际情况跟投。因为我明白,只有先说服我自己我才能说服别人,而我根本不敢投资的楼盘我也从来不会推荐给别人,这就是很多会员问我为什么总是推荐为数不多的几个楼盘的根本原因。因为我投资的楼盘,一定至少要给自己十个以上会升值的理由,而这十个理由也正是我给会员们线下点评楼盘的时传授的主要内容。

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