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“两极分化”的燕郊楼市:商品房凉了公寓楼火了
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燕郊,隶属于河北省三河市西市区,地处河北、北京边界的一个三角地带。西部与北京市通州区潞城镇、西集镇、宋庄镇隔潮白河相望。受地缘因素的影响,燕郊接纳了不少北漂外溢的刚需人群,成为他们首次置业起点。同时,也因为早期购房政策相对宽松,吸引了不少投资客。
地理位置加上大量居住人口在京工作的原因,燕郊楼市也一向被视为是北京楼市的晴雨表。离去年严限购政策落地已一年有余,不断有消息传出,自去年3月以来,燕郊也受到廊坊地区多轮调控影响。与2017年房价最高时相比,2018年的燕郊房价几近腰斩。如今,在环京楼市大萧条的背景下,曾经房价涨势凶猛的“领头羊”燕郊,也成为这一轮楼市的领跌者。
燕郊的楼市是否真的进入冬季?证券时报记者多次深入燕郊实地探访,触摸楼市温度,奉上数字背后燕郊楼市的涌动实况。
燕郊商品房10月
成交价同比下降24%
近十年以来,作为环京楼市的代表,燕郊承接了不少北京的外溢需求。随着北京房价的飞涨,燕郊楼市的发展也突飞猛进,在2016年底到2017年初的短短半年内,甚至创下了每平方米房价破3万元奔4万元的辉煌“战绩”。
燕郊也随之从一个5万人的经济落后的农业小镇发展到了一百多万人的“环京第一城”。如今的燕郊,常住人口近百万,三河市每年20亿的财政收入有一半多来自燕郊。经过十多年的建设,目前的燕郊处处被高楼填充着。
2017年3月21日,河北廊坊出台政策,按照廊坊市房管局等多部门联合出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》,此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。按照规定,非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房。
2017年6月2日,廊坊市进一步加码调控措施,再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1套住房。
受政策影响,这一轮调控让燕郊不少二手房小区房价近乎腰斩。
11月18日,记者从北京国贸大北窑南站坐814路公交车到达燕郊,大概用时40分钟左右。这是北京郊区很多地方难以实现的。这或许就是不少在京工作者在燕郊买房的原因,也是其商品房价格比北京很多郊区的房子还贵的原因。
从京哈线进入燕郊,过了地标彩虹桥之后进入京榆大街,这里曾经是闻名遐迩的“卖房一条街”。
早几年前记者路过这条街,收到的楼盘传单能塞满一书包。卖房的吆喝声不绝于耳。记者此次探访街头不再随处可见楼房“站街促销员”,停留了2个小时左右,只收到了3张楼市传单,其中两张是雄安新区的看房传单,另一张是燕郊商业广场的传单。
根据北京中原的统计,截至10月底,今年廊坊(市区+燕郊)商品住宅成交5639套,成交面积58.2万㎡,连续两年下降,环比2017年下降69%;成交均价为1.39万元/㎡,连续四年上涨,环比上涨31%。今年廊坊(市区+燕郊)商品住宅累计供应5099套,供应面积53.22万㎡,连续四年下降,环比2017年下降35%。
记者走访燕郊二手住宅了解到,在燕郊房市颇具代表性的悦榕湾、潮白人家、夏威夷南岸、理想城、上上城等楼盘密集的小区,房价降至每平米1.6万元到2.2万元不等。这样的价格与去年3月份最高峰时期的成交价几近腰斩。
根据北京中原市场研究部的统计,截至10月底,燕郊的成交均价为1.65万元/㎡,10月,燕郊商品住宅成交145套,成交面积1.23万㎡,连续两个月下降,10月环比下降14%,同比下降19%。燕郊商品住宅成交价格连续三个月上涨后首次下降,为1.6万元/㎡,环比下跌8%,同比下降24%。燕郊商品住宅成交金额为1.98亿元,环比下降22%,同比下降39%。
从数据来看,燕郊的楼市确实“凉凉”了。但记者调查发现,降温的背后出现了“两极分化”,政策限购下70年产权的商品房量价齐跌,而不受政策影响的公寓楼却逆势突围,备受追捧。
二手房带看量降七成
好户型住宅加长售期
燕郊的二手房市场体量相对较大,经过十几年的建设,新建住宅已经很少,大部分业主已经有房本可以再上市。近一年燕郊楼价确实出现比较明显的降幅。
记者走访的燕郊多位中介人员也证实,燕郊楼市与去年严控之前进入明显的调整阶段,想入手的购房者没有购房资格摩拳擦掌而不得,而一些着急用钱的业主开始主动降价售房,甚至不惜低于购房价出售。
11月24日,在燕顺路上一家大型中介兴达置业,楼顶上悬挂着单字有一扇窗户大小的红字招牌,但鲜有购房者进门咨询,显得阔气的门面十分落寞。
记者看到门口的楼盘推介展板上原先的价格都被黑色的马克笔划掉,在旁边标注了降价的箭头,写上了新的价格,降价幅度少则七八万,多则一二十万。
“虽然燕郊楼市近一年来已经降低不少,但前来咨询的客户并不多。”兴达置业的销售人员李女士承认现在房产中介的门庭冷落,但随即她劝告记者如果具备购房资格就要马上入手。
“您看这家全南向户型,单价22000元/平米左右,83平米毛坯,180多万就能拿下了。我们现在就能去看房。”不容记者多说,李女士已帮记者选好了一套她认为性价比很高的二手房。“现在买二手房均价在1.8万左右,满两年还能免增值税,比买一手房合适。二手房你看哪套就买的哪套,期房你就只能看个规划,看不到自己的房子。我要带你去看的这个小区,去年最高的时候二手房都涨到4万了。所以现在买就是捡漏的好时候。”
这是一套悦榕湾的高层住宅。一进小区置身二十多层密集的楼群中,天际线被切割成井口一般,略感压抑。相对高端的小区定位做了人车分流的设计,小区人流不多,楼间被绿化填满。李女士强推的这间毛坯房,透过客厅的落地窗能看到附近的潮白河。
据李女士介绍,房主购买这套房时的单价也就2万出头,因为是开盘没多久的楼盘,目前还没有拿到房本,现在几乎是折价出售。
“以前带客户看房,一天都捞不着喝口水,现在少了至少有七成。不过不这样房价也不可能这么低不是?”李女士告诉记者,这还是中介重点推介的情况下。但即便带看少也有成交相对快的,主要是已有燕郊本地户口,换房或者买第二套。
中介关张改成拉面店
售房者主动降价几十万
与购房者一道减少的还有二手房中介。
兴达置业的李女士因为是燕郊本地人,所以算得上资深燕郊中介从业人员,也是一小部分还在坚守的销售人员。据她告诉记者,店里很多外地的销售人员都已经离开燕郊市场。这一说法解释了记者在门店看到的景象,周末,原本是二手房中介最忙碌的日子,店里却鲜有客户光顾,办公座位三分之一都没坐满。李女士告诉记者,大中介相对好点,许多小中介已经支撑不下去关门闭户了。
记者走访了燕郊多个大型小区,周边二手中介关张的情况非常普遍。
夏威夷南岸是燕郊距离北京最近的小区之一,近百栋楼群也是二手中介经营的重点小区之一。在南门门口就聚集着兴越房产、夏威夷二手房等多家二手房中介。
11月18日,记者看到,兴越房产一楼的两个门面,一个关张,另一个改成了“中国兰州牛肉拉面”店。经营自家二手房的夏威夷二手房门店也未能幸免,将一半的门面转租开起了“德奈福健康洗衣”店。
此时一位夏威夷南岸的业主田女士进店,要挂牌出售自己的房子。该业主住房位于XX号楼2单元,88平米,“三阳开泰”的户型,心理预期卖200万。
“最高170万,200万压根儿没人看,你想卖高了没用。”销售张女士打断了田女士的讲话,为了表明自己说的没错,把电脑屏幕推到田女士面前,让她看数据库里其他在售楼房的情况。
“现在这市场,我建议你挂165万比较合适。正在卖的XX号楼X单元和你相同户型的房子,年初挂的200万没人瞅,房主主动降到165万。我们集中给推也有一些带看,但还没卖出去。”张女士建议田女士不要对售房价格有太高预期,“去年初还能卖到单价3.8万。2017年5月份限购政策,到现在还没有松动迹象,房价一直在跌,而且到年底了估计还要跌一点。”
“这跟您的户型一样,这家中间户带飘窗,卖163万,5月份挂的现在还没卖出去。”销售张女士一边调出了多个与田女士相似户型的在售楼房,一边说,“现在房子能不能卖出去不光要看价格,高于市场价肯定没戏。还得看你的楼层,你家XX号楼正好在小区里面户型还行。你这还有几十万的尾款。这就还得看客户的情况,如果客户着急买,你这有尾款的房子也不好卖。”
“明年市场估计还得低谷,这政策刚收紧不可能一下就放开了。”张女士不忘劝导田女士降低预期。

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