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房地产板块大跌点评:限售扩围制约地产股表现
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9月25日房地产板块下跌3.92%,跌幅在行业板块中位居首位。个股中京能置业和蓝光发展跌停,中房地产和阳光城跌幅超9%。万科A、保利地产、招商蛇口和金地集团4只龙头股跌幅均超过5%。9月25日上证综指报收于3341.55点,日跌幅0.33%,房地产板块跑输大盘。

点评

限售扩围,打击投机。9月22日晚,全国楼市调控再现集中升级,重庆、南昌、西安、南宁、石家庄、长沙、贵阳等7个省会城市加码楼市调控政策。其中,除西安推出商品住房调价前要申报政策之外,其他6城均出台了限售措施。新的政策措施主要围绕限售,即要求新出售的商品房,一般也含二手房,在交易后2年(或3年,甚至5年以上)不得转让。受周末多个城市发布限售令的影响,地产股周一出现大幅调整。不过与限购和限贷不同,限售政策并非限制住房购买行为,其核心在于打击房地产市场短炒的投机客,落实高层“房子是用来住的,不是用来炒的”指导思想。短期来看,一方面,多地限售政策密集出台后,投资需求继续走低,局部地区房地产销售的回落压力增大;另一方面,限售降低了二手房的换手率,这可能会将部分二手房需求挤压到新房市场上。

地产板块连续大幅下挫的概率不大。地产板块9月份这波反弹源于三个因素共振。一是房地产板块的低估值,在8月下旬房地产板块的估值已经降到3年以来的低位;二是龙头房企8月份销售超预期,万科8月销售403亿元,环比增长13.3%,远超市场预期;三是8月经济数据较弱,提升了投资者对于地产政策放松的预期。从目前来看,地产政策放松预期被证伪,但另外两条逻辑对于地产板块的支撑仍在,短期地产板块连续大幅调整的概率并不大。

龙头房企的利润率改善是最大看点。克而瑞数据显示,从企业销售的情况来看,TOP100房企8月的总体业绩规模虽然环比增长了7%,但在今年前8个月的销售中还是保持在一个较低的水平。8月,TOP20房企在经历了7月的业绩低谷后,8月业绩增幅较大达10.6%。今年以来房地产行业集中度提升是房地产市场最大的变化,这种集中度的提升不仅表现为龙头房企的市占率逐步提高,更表现为龙头房企的利润率的改善。四季度如果龙头房企的利润率改善继续得到验证,其估值修复空间将再次被打开。


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