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南京多个板块 二手房3年没涨价
来源:http://nj.house.ifeng.com   作者:海景房网   浏览次数:1037次      文字:    双击滚动

南京楼市连续8个月上涨,11月涨幅最大的楼盘单价提高了3000元,连物价局都开始对新审批的楼盘限价。新房的疯狂令二手房房主报价也变得不淡定,江宁一个二手房房主即便违约也要坐地叫价猛涨30万。然而,晨报记者调查发现,南京还有好几个板块的二手房这三年都没涨价,甚至急着卖房还必须降价。

城 中

新街口老房单价1万六七就能买到

吴先生2009年买了新街口附近一套47平方米的小公寓,过了一年多房价就涨了30万元,吴先生当时十分开心,一边出租一边打算满了5年卖掉换个两居室,没想到5年多过去了,这套房子还是只涨了30万元左右,而且由于附近的中学搬走了,没了学区,今年的价格比去年还跌了5万元。“这可是新街口啊!市中心啊!有地铁有电梯,还有24小时物业的房子,居然三年不涨价还跌了!”吴先生十分想不通。

白小姐就更惨了,她3年前投资了新街口现在做精品酒店的凯铂公寓,和开发商签了合同,前5年的租金可以抵掉30%的房款,到手仅付了26500元/平方米,结果上星期一看,在二手房网站上该公寓不少房源只挂了27000元/平方米左右的价格,“等于这3年,不仅没租金,还只增值了500块一个平方米!这还没算买房的税,几乎是0增值0回报。”

我爱我家五台山店店长张梅梅告诉记者,新街口地区的房子差价很大,有学区的、有比较好的小区环境的次新房均价都在2.6万元到3万元,像金鼎湾、朗诗熙园,包括上海路9号这样的水利厅独立小区,而敞开式的老小区、房龄老的小房子,像上海路小区、堂子街小区这样的,价格都只有1.6万左右,这三年基本没变。“本来市中心最大的优点是方便,但是现在地铁四通八达,不少比较远的小区坐地铁到市中心又快又方便,环境和物业又好,有电梯有车位,市中心这些小区都不具备,而且不少银行对于买老房龄小面积的房子还有限制,所以除非有好学区,有钱人都不会买。现在住市中心的老房子的,要么就是离名校近的学生,要么就是离医院近的老人,只有小部分是单位在市中心的年轻人。”

张店长表示,市中心地段虽然好,但是面积小、房龄老、楼层高,没学区的房子又比较多,所以这三年价格没啥变化,不过交易还是挺活跃的,因为不少有老房子的南京人或者因为老人嫌爬楼累,或者因为要换房都在卖旧买新。

江宁岔路口

急售的房子单价最低1.2万

曾经,岔路口板块是江宁当红的板块,2007年,岔路口的左邻右里小区曾经创造过2小时涨1200元/平方米的奇迹,早两年,单价1.4万的江宁岔路口房源由于二手房价格涨幅超过了15%,还被称为“可以比肩主城区房价的黄金板块”。然而,现在去查看岔路口的房价,依然还是这个水平。

我爱我家岔路口店的杨店长告诉记者,岔路口板块的房子这三年来的确没怎么涨价,“明月港湾算是我们这里环境比较好的小区了,均价不过1.5万元-1.6万元,像天地新城这样环境差一点的、出租户多一点的小区,均价只有1.4万元,前不久卖掉一套房子,因为房主急着用钱,成交价只有1.2万元,比桥北还便宜!”

板 桥

奥体涨一万奥南涨一千

“板桥地块,虽然也会称作奥南,但和真正意义上的奥南,比如海峡城那块,差别很大。”一位南京链家的二手房经纪人告诉记者:“可以这么说,如果以三年为一个节点,那么,奥体房子平均每平方米涨了一万,但奥体往南板桥的一些楼盘,每平方米才涨了一千多,有的近两千吧。”

记者昨天还翻了一下365门户网站,发现板桥地块不少二手房依然徘徊在每平方米一万一二的价位上,而2011年该板块开始掀起看房热潮的时候,也已经是一万左右的价格。市民闽小姐告诉记者,“我几年前想买板桥房子的时候手头有点紧,当时很怕再来买就会翻番,现在没怎么涨,我又有钱了,但面对这个房价,我是既侥幸又不安,感觉什么时候来买都一样!”

麒 麟

不少楼盘二手房单价跌了1000元

昨天,记者走访了麒麟门一带的二手房中介,谈起区域二手房价格,一家房产中介王先生坦言:量走得不错,但价格一直上不去,不少地方甚至比去年还跌了1000元一平方米。

王经理给记者举了几个例子,2011年底开盘的富力城,当时一期9000元左右,二期涨到1.1万多一点,但现在市场在售的二手房价格也就1.3万-1.5万。“除了一期稍微赚一点外,算上这两三年还掉的利息,二期的就不赚钱,还白搭了三年时间。”王经理说,即便是富力十号的花园洋房二手房价格也只有两万左右,基本维持原价。此外,号称城东抽水机的中海国际社区,一期开盘1万多,如今最后一期只是艰难地涨到1.25万,精装修1.45万,几年来,价格变动不大,在售二手房卖家基本上不亏不赚。

“相比之下,麒麟新城的二手房房价还算好的,麒麟镇上的二手房与去年相比要下跌十几万。”王经理告诉记者,以银河湾紫苑为例,2014年二手房可以卖到1.2万每平方米往上,但如今只能卖到1.1万左右,一套房子平均要比去年少卖10万左右。他告诉记者,除东方红郡外,包括麒麟山庄等麒麟镇上其他楼盘价格都下跌了1000元/平方米左右。

南 湖

没学区物业差,三年还那个价

“我们这房子,3年前好像就2万多一平方米了,昨天去中介看了一下,均价还是不到2.2万,这价格,只能打消换房的念头了。”家住南湖路香缇丽舍的孙先生,最近想为即将上小学的孩子换一套学区房,满以为自己120平方米的大房子,去奥体换套90平方米左右的学区房不成问题,可仔细一算,南湖二手房价格几乎三年都没动,他的房子在奥体顶多也只能换套70平方米的学区房。

南湖地区的房子,多为1985-1995年间建造。这些房子处于新老城交接处,交通便利,配套成熟,附近有超市、菜场、银行。而像孙先生家住的香缇丽舍,是2005年左右建造,也算是南湖地区相对比较好的房子。然而,一套靠近高架的90平方米房子,几个月前竟然只以160多万成交,均价还不到1.8万。南湖的房子为啥那么便宜?硬伤就是没有学区。当然,学区也不是唯一让南湖地区的房价跑不过其他地区的原因,余益波说,“物业也是提升房价的重要因素,南湖的房子大部分都是老小区,居住环境也就不用多说了。即便是香缇丽舍、城开怡家这些相对新一点的小区,物业和万科、中海差距也非常大。”确实,尽管生活便利,但南湖的房子并没有太多的卖点,指望别的地区的买家购买并不现实。那么,本地区内的改善住房有多大的需求呢?听到这个问题,余益波也笑了,“南湖地区的老房子多数是拆迁安置房,这部分业主的消费能力本来就不是很高。从我们的业务情况来看,那些想换房又不愿意离开这里的买家,很少有人买超过110平方米的房子,总价要是高于250万,问的人也很少。”

没电梯没车位没品牌的房子将越来越难卖

业内

江苏交广网《江苏楼市》栏目的主持人柏媛媛昨日和记者提到她朋友的一套房子:“南京曾经的顶级小区,月牙湖畔的梅花山庄,177平方米的跃层,报价只有275万元,单价只有1.55万元,这么便宜!这么好的房子,到现在还没有成交!”记者就问她:“这房子既然这么好为什么你不买?”柏媛媛想了想:“没电梯,想想每天要爬7楼,还是算了。”

南京林业大学社会学系主任孟祥远说,现在南京人买房子,有电梯、有好物业、有环境优雅的小区几乎成了标配,有车位就更好了。而二手房市场上的很多老板块的房子这几个条件都不具备。像城中、南湖、岔路口这些板块尤其明显,房子作为产品在一代代更新,人们对于居住的要求也一代代更新,“就像苹果手机一样,6S都出来了,1代2代还能卖几个钱?而且每年都会出新款,一代二代三代四代五代,这些过气的产品会越来越多,越老越过时的产品就越卖不上价格,房子也是一样的。”孟教授表示,如果板块没有新的利好刺激,也没有精品支撑,产品又存在缺陷,价格不涨是必然的。

孟教授说:“麒麟板块的规划和楼盘品质都不错,不过缺少利好刺激,如果马上拍出一块高价地,可能会带动一定上涨。板桥是河西板块外沿的外沿,本来河西南就是买不起奥体河西中部板块的购房人被迫的选择,所以价格上涨速度跟不上奥体,而奥南就是河西南板块的外沿,没有明显的利好刺激,交通又有瓶颈的话,上涨速度慢也就在情理之中了。”

当南京拍出楼面地价2.4万元地王的时候,曾经有人感慨“地王来了,满天空飘满了刚需族的眼泪”。但其实这座城市也有不少好地方,也可以让刚需族在热爱的土地上安一个家。


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