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1月"开门红"之下2016年楼市或谨慎乐观
来源:http://house.ifeng.com   作者:海景房网   浏览次数:989次      文字:    双击滚动

继2014年“9·30”新政、2015年“3· 30”新政、2015年“9·30”新政之后,2月2日,央行和银监会再次联合出台房贷新政:在不实施“限购”措施的城市,首次购买普通商品住房,商业房贷最低首付款比例可降至20%(原来最低为25%);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭,购买普通住房的商业房贷最低首付比例调整为不低于30%(原来40%)。

在不到一年半的时间里,连续四次下调房贷首付比例,可见本轮政策放松、促进住房消费与化解房地产库存的急迫性。

刚刚过去的2015年,中国楼市总体上出现温和复苏,全国新建商品房成交量同比增长7.4%。其中一、二线城市平均增长二成多。不过三、四线城市拖了后腿,基本持平或小降。

而进入2016年之后,尽管1月国家统计局对70个大中城市的统计数据尚未公布,不过根据研究院监测的30个典型城市的数据(包括四个一线城市和其他二、三线样本城市),基本也能看出全国一、二、三线城市的整体态势。

在1月份,30个城市新建商品住宅的成交环比2015年12月份减少24.2%。虽然看似降幅达到两成多,但实际不足为虑,因为基本上每年1月的成交都会比上一年的12月下降。主要原因有二:一是新的一年开始,开发商推盘下滑,而12月往往含有开发商为了拼业绩而集中推盘的因素;二是临近春节,购房需求出现季节性收缩。

我国的房地产市场存在短周期波动的规律,每轮楼市的上行或下行,最领先的指标是房产交易量。只有当交易量质变之后,房价才会出现拐点,然后传递到房地产开发、购地、新开工等指标。

本轮房地产市场上行,最早始于2014年10月,市场信号是当月住宅成交量环比9月大增,而政策信号是“9· 30”新政,市场信号证实了政策信号的有效性。之后,30城商品住宅成交量持续保持高位。其中,2015年12月成交量创历史最高月度成交纪录。2016年1月,成交量虽环比下滑,但仍保持在2014年10月之后形成的高位平台上。基于此,房地产市场整体状况应该无忧。

从同比角度观察成交量或许会更有研究价值。2016年1月同比2015年1月,30城商品住宅成交面积同比增长19.4%。说明当前楼市形势明显强于一年之前。如果以更长的跨度来看,2016年1月,30城的商品住宅成交量创出历史同期新高,也即历年1月份的最高值。相比另一个楼市繁荣期的2013年1月,也高出11.5%。

再看一线城市。每轮房地产短周期的上行期,一线城市都会率先反弹,所以2014年四季度和2015年1月的商品住宅成交量已经很高。2016年1月同比2015年1月,北上广深的商品住宅成交面积同比增幅分别为-15.6%、82.3%、5.7%和-19.8%。从中可知,上海仍然实现了八成的同比大涨,仅看这一指标,北京和深圳略弱,而上海楼市较强。

展望2016年,全国房地产行业在政策面仍保持宽松基本已成定局。在中央化解房地产库存的方针指导下,房贷新政只是配套政策之一,未来一段时间,中央其他部委和地方政府或将陆续出台配套政策。在这样的政策背景下,二、三线城市的市场很可能出现弱复苏。而一线和部分强二线城市,受宽松的货币政策驱动和市场本身的“正反馈效应”,楼市总体仍保持较强态势。

在楼市整体继续上行的过程中,需要关注一点:由于当前国内外资本市场再次出现动荡,国内外经济走势存在稳中偏弱的迹象,这将对楼市造成一定程度的负面影响。2016年下半年和2017年需要密切关注外部环境对中国楼市的影响。


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