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二手房营改增未必多缴税 缴税基数由售价变差价
来源:http://house.ifeng.com   作者:海景房网   浏览次数:980次      文字:    双击滚动

随着房地产行业逐步靠近营改增,个人之间的二手房交易在税负上会有怎样变化?记者采访了解到,二手房营改增未必多缴税。

营业税改增值税将在今年5月1日全面铺开。与以往不同的是,今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题,比如个人二手房交易。个人出售二手房,原先应缴纳的营业税将被增值税替代。营改增会加重老百姓买卖二手房的负担吗?目前政策细则还未出台,业内分析,虽然税率可能上升,但行业整体税负只减不增是改革大方向,普通购房者的税负应该不会明显增加。

关键点:

缴税基数由售价变差价

目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税(不含附加税)税率为5%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

由于二手房交易营改增是房地产业改革的一部分,因此,不少专家分析,二手房交易营改增后,税率有可能按照房地产业通用的11%来征收。中央财经大学税务学院教授黄桦指出,虽然税率看上去升了些,但是基数变小了,税费整体也有增有减。

举例来说,个人出售购买两年内的住宅,按照目前营业税5%的税率计算,售价为100万元的话,营业税共需缴纳5万元。

营改增落地后,增值税的计算需要综合考虑买入价和售出价,已缴纳的增值税也可能允许被抵扣掉。按照11%的税率计算,如果这套售价100万元的住宅买入价是40万元,那么增值税税额约为6万元,超过营业税;如果买入价为90万元,那么增值税只需要缴1万元,远低于营业税。

对普通住宅而言,两年外就不需要缴纳营业税了,营改增后,是否也可以免征增值税呢?按照税务总局的说法,在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策,因此,业内分析对于这部分住宅,未来增值税也可能减免。

利好:

间接打击投机倒卖

按照11%的税率征收,房屋增值大的就需要缴纳更多的增值税税额,增值小的则可以少缴纳。易居研究院智库中心的研究总监严跃进分析,通过对部分增值收益进行课税,能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖,对于楼市的健康发展是个利好。

除了按照房地产业通行的11%税率征收,也有一部分业内人士分析,针对个人二手房销售,也有可能不采取上述复杂的计算,而直接按照简易计税办法征收。比如,参照小规模纳税人3%的征收率来征收。

如果最终按照简易计税办法征收,缴税基数就不再包含任何抵扣,而要以全额计算。也就是说,同样出售一套100万元不满两年的住宅,需要缴纳增值税3万元,比起营业税的5万元来说,税负是减轻的。

其实,对于北上广深满两年的非普通住房,现有政策已经是差额征税,即分不同区域按照售出价与买入价差额的5.5%或5.6%征收营业税,借鉴了增值税只对增值部分征税的原理。目前,由于具体政策尚未出台,对于单个购房者而言,到底是增税还是减税还不能断言。不过,营改增大方向上是一项减税的改革,整个行业的税负将只减不增,对于老百姓而言,税负也应该是稳中有降。


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