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时报观察:二手房交易暂无需担心营改增
来源:http://house.ifeng.com   作者:海景房网   浏览次数:890次      文字:    双击滚动

上周五,国务院常务会议宣布营改增全面实施进入倒计时状态。由于房地产行业被纳入本次试点,适用税率为11%,加上两会期间国税总局局长王军曾明确表示,本次营改增方案将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易,社会舆论对个人自用住房在5月1日之后上市交易,税费负担是否将加重产生了很大的疑问。

很多人担心,现有的二手房交易营改增之后,按总价5.5%征收的营业税,未来会不会转为按差额的11%计征。这个问题波及面广,且税费条例又非常复杂,因此也产生了很多误解。以笔者对财税的了解而言,这种担心可能属多余。

首先从征收对象来说,房地产企业和自然人在税法上来讲是两个概念。以最简单的逻辑来说,房地产企业是指商品房的生产者,整个生产过程涉及土地、建筑材料、人员等各种生产要素的采购。而买卖二手房的自然人,则是商品房的使用者,整个买卖过程中的当期进项抵扣额是无法核定的。因此,二者的纳税人身份是不一样的,房地产企业通常是一般纳税人,个人则是小规模纳税人。根据增值税暂行条例,小规模纳税人采用简易计税法,税率也只有3%。

其次从原理上来说,增值税也不适用自然人自用房的市场增值部分。增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的流转税,而二手房买卖实际很难区别哪些房源来自个人自用住房,哪些房源来自炒房客,或者二者兼有。我们也知道,二手房买卖除了要交营业税,还要交个人所得税。如果营改增对于个人自用住房而言是对增值额征收的话,那么个人所得税是否应该取消呢?很显然,这是不可能的。

因此,未来即便营改增要覆盖二手房交易,当前的税费基本框架也会沿用下去。比如,个人首套,或者持有一定年限的房屋营业税减免政策应该会沿用下去,否则二手房交易的实际税费负担肯定会加重,这不符合营改增试点“只减不增”的大前提。另外,当前的二手房交易税费制度实际鼓励个人长期持有住宅,而非短期倒卖加重市场泡沫,这也意味着营改增不会单纯以增值额计税,因为按这个路子走长期持有自用住宅的个人税收负担会加重,反而会鼓励短期炒卖加重市场泡沫。

最后读者如果有心,其实可以发现个人二手房不会受到此次营改增试点扩大影响,最直接的证据来自财政部和国税总局的答记者问。上周五两部委的答记者问中,明确提到新增试点行业“涉及纳税人近1000万户,是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍”。这个量级,不可能意味着全社会所有的存量二手房都纳入了5月1日铺开的试点范围中。

笔者以为,个人二手房交易进入营改增范围,至少应该在增值税暂行条例正式升格为法律之后。因为即便是小额纳税人且只适用简易征收办法,其中涉及的数据规模也将大大超出当前的营改增试点。另外一个可供参照的时点是,国土部门全国统一的不动产登记信息最快也要在2017年才能实现共享和可查询,而这个数据库显然会是未来计税的重要依据。


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