房产信息
浏览929次
首页 > 海景房展示>房产信息
房地产是拉动经济的“金钥匙”还是饮鸩止渴?
来源:http://house.ifeng.com   作者:海景房网   浏览次数:929次      文字:    双击滚动
目前采取的政策是以房地产为经济主要拉动力,但问题是,正如民生宏观管清友和朱振鑫所说,房地产投资今年“逆势”反弹并非好事,因为现在这个市场的需求端和供给端都已今非昔比:刚需已一去不复返,而库存则处于高位,且比2013年初的上一轮反弹要严重的多。
(原标题:房地产强势回归 拉动经济的“金钥匙”还是饮鸩止渴?)
在“房地产+基建+信贷”的组合回归之后,中国经济数据明显好转。然而,现在的政策建立在高杠杆基础之上,信用政策转向宽松模式,这就在刺激经济扩张的同时也埋下了隐患。
在中信证券彭文生、张文朗看来,中国经济好转有一个完整的逻辑链条,即:“金融系统的宏观审慎监管放松+政府债务重组”驱动“信贷高速扩张”,“信贷高速扩张”催生“基建+房地产”投资热潮,从而带动经济整体好转。
中信证券认为,与以往金融周期上半场的经济周期不同,当下的周期归来正处于金融周期下半场,是非典型的经济周期。这种周期下的理想政策组合是“紧信用、松货币、宽财政”,中国过去两年基本遵循着这种模式,但最近却转向了“宽信用、松货币”+有序出清的债务重组方式。伴随着房地产市场刺激,这或许是一种饮鸩止渴之策。
目前采取的政策是以房地产为经济主要拉动力,但问题是,正如民生宏观管清友和朱振鑫所说,房地产投资今年“逆势”反弹并非好事,因为现在这个市场的需求端和供给端都已今非昔比:刚需已一去不复返,而库存则处于高位,且比2013年初的上一轮反弹要严重的多。因此,房地产现在的核心任务应是去库存,这个时候因为短期需求回暖而扩大投资只会加剧长期过剩。
“房地产+信贷”这种政策组合回归虽然有力地推动了经济,但也可能带来一些负面影响,继而制约本轮周期上行。房地产业本应在库存高企之际去杠杆,但杠杆不减反增,这会挤压实体经济,导致宏观经济结构失衡恶化。而且,会令中国经济在内外需求之困中越陷越深,而信贷高增长和刺激过度会引发通胀超预期上升。一旦房地产泡沫越吹越大,要么泡泡沫膨胀到极致而破裂,要么引发政府调控,继而触发经济再度转为下行。
经济结构失衡恶化
高负债企业杠杆率居高不下,房地产企业杠杆不减反增。由于房地产市场是这轮周期主要的拉动力之一,考虑到房地产价格和信用快速扩张之间存在螺旋式推升的关系,因此,在经济上行动力减弱、扩张时间更短的时候,过于强势的房地产行业理应降低杠杆,以减少风险。
但事实并非如此。房地产行业和基建部门这些信贷扩张最迅猛的部门非但没有去杠杆,反而在逆势加杠杆,其杠杆率(负债/资产比率)居高不下。这种做法虽然短期内刺激了经济增长,但也会使得过去积累的问题更加严重,这会反过来压制本轮经济周期的上行动力和持续性。
 
  
 
房地产反弹会挤压实体经济。因为房地产明显上行背后,正是大量的信贷资金涌入的结果。而这将对其他行业的信贷资源分配产生挤压效应。房价大涨也会推升其他行业的成本。这种显著的结构性效应将会加剧宏观经济失衡,这会反过来抑制下半场经济周期上行的高度。
宏观经济可能在“需求之困”中越陷越深:
信贷+房地产驱动的资产价格高位上行和宏观企稳,在短期有助于汇率稳定,但也降低了通过汇率调整纾解外需不足的可能,并且加大了中期的汇率调整压力。而人民币实际有效汇率高估将对出口形成抑制,这是造成外需不足的原因之一。内需方面,房价上涨并没有形成正面财富效应,反而对消费形成挤压,抑制了内需。当前的周期回暖,建立在房地产价格高位上行的基础上,这对居民消费进一步形成了抑制,不利于打破“需求之困”,将进而抑制下半场周期上行的动力。
资产泡沫风险加大
资产泡沫的风险主要来自于当前广泛谈及的“房地产去库存”,这可能引发经济周期再次转向。中信证券分析认为,真正意义上的房地产去库存,指的是“需求增量要大大超过开发商手中的房子存量”,因为有很多需求是面向二手房的。
房地产需求的上升必须有一个前提,即房价上涨预期。这涉及到房地产与一般商品不同的另一个重要差别——很强的“金融资产”属性, 
虽然大家买房一方面是为了居住,但一点保值增值动机都没有的“刚需”很少。如果没有保值增值动机,租房即可。决定资产需求的是预期收益,预期的房价越高,需求越大,也就是一般讲的买涨不买跌。这与一般的商品不同,即使大家预期某种商品价格上升,也难以提前消费(耐用消费品比如汽车可能例外,但幅度有限),大家更多地会减少这个产品的消费或找其他产品替代。 
在中信证券看来,上述两点决定着房地产去库存可能不是一个线性的过程,要么效果不大,要有明显的效果可能就伴随整个市场的火爆。 
如果以“去库存”作为政策的主要目标,可能会缓解开发商的资金压力,从而减少信贷风险。同时刺激房地产市场持续发展。然而,这也会带来意想不到的结果,让好事变成坏事。
一旦在一线城市形成房价暴涨局面,上涨预期会由一线向二三四线扩散,这种火爆的势头有可能在一定时间内维持。再加上地方政府各种各样房地产去库存政策的推波助澜,中信证券担心,当下的房地产去库存或许有用力过度的风险。 
一线城市来看,前期政策推升了房价上涨预期,房地产交易量大幅上升,地产商去库存速度的确在加快。虽然这在一定程度上实现了“所谓”的房地产去库存,但房价在已经高位的水平进一步大幅上升,也带来了泡沫风险加大的担心,再加上投资者加杠杆炒房,虽然开发企业去库存了,但整个经济的中期的风险增加了。 
一旦房地产去库存引发资产泡沫风险过度扩大,则要么最终泡沫难以维持而破裂,对经济产生严重负面冲击,要么引发政府提前反向调控,引发经济周期再次转向。 
通胀可能超预期上升 
在当前的金融周期下半场过程中,有两个因素可能造成通胀超预期上升。一是信贷高增长本身就会带来通胀预期,二是刺激过度导致需求超预期扩张,从而拉升物价。 
一旦通胀增速快于市场预期,则不排除引发政府作出政策调整,从而导致货币政策边际收紧,从整体上触发周期再次转向。 
在经济结构日益失衡、债务调整压力较大的背景下,通胀超预期上升和泡沫风险极有可能诱发政策在边际上紧缩,这将对经济产生较大的负面冲击,最终不但会终结当前的上行态势,甚至可能诱发向下的超调。 
那么,该如何才能减少上述三大制约因素触发的可能性呢? 
中信证券建议:宏观政策方面,应回归“紧信用、松货币、宽财政”;结构性政策方面,应当抑制贫富分化,提高生育率。 
要想通过“松货币、宽财政”支撑经济增长,就必须以房地产调整、高负债部门去杠杆为前提。这样的“松货币、宽财政”才既能够既防止宏观经济短期内大幅下滑,也能够让房地产有效调整,同时实现去杠杆、去产能。所以,从政策的角度看,宏观经济的出路还是要回归“紧信用、松货币、宽财政”。紧信用主要是指不要通过宏观审慎监管放松来刺激信贷扩张。宏观审慎监管是稳定金融系统的政策工具,不应该成为逆经济周期的调节工具。 
中长期来看,打破金融周期下半场需求之困的希望,在于抑制贫富分化和提高生育率。

数字地产 | 3D建筑漫游动画 | 电子楼书 | 电子沙盘 | 地产网站制作 | 业务联系:13941609031
  • 龙湾骏景

  • 晟晖家园

  • 宝地威尼斯水城

  • 本钢新城佳园

  • 白鹭岛

  • 宝地东湖一号

  • 宝地太阳广场

  • 玫瑰家园

  • 靓海金科

  • 骞亿上东盛景

  • 太阳广场

  • 东湖一号

  • 海岸江南

  • 紫光银座

  • 本钢新城佳园

  • 新奥海洋绿洲

收缩
  • 电话咨询

  • 04168033389