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沈城金融机构缩小商业房产抵押借款比例
来源:http://sy.house.ifeng.com/   作者:海景房网   浏览次数:1021次      文字:    双击滚动
继工商银行收紧商用房产贷款、首付比例由50%上调至70%之后,沈城多家小额贷款公司也缩小了商业房产抵押借款的比例,可融资额由之前评估价的60%-70%降至50%。
这意味着无论是按揭商铺,还是以商铺作不动产抵押融资的难度超过以往。商铺投资遭遇金融支持力度的降温,并引发人们对商铺投资价值的关注,投资什么样的商铺才能赚钱?
商铺抵押借款面临收紧
因为生意资金周转需要,在东北日杂开店的杨华(化名)想把自己名下的一套商铺抵押贷款,被银行告之只能由银行指定的评估机构进行评估,可贷款金额最高是评估价的50%,这样一来可以借款的金额离自己实际所需的资金还有差距。
在银行贷款遇阻后,杨华又把目标瞄向有过合作的小额贷款公司,希望快速办理抵押融资,而且可以借到更多的钱,可这次他又遇到了麻烦。
杨华说:“之前也办理过用商铺和车向小贷公司抵押借款,快时三至五个工作日就完成放款,而且借款金额的上限可以达商铺评估价的七成,现在超过五成说啥也不借了,问了几家都这样。”
昨日,记者咨询了多家银行和小额贷款公司,商铺抵押借款普遍执行评估价五成,而借款周期主要为半年至三年。多家小额贷款公司证实了杨华的说法,表示对商铺抵押借款额的下调,是出于对当前经济环境下借款人还款能力的防范。
沈阳一家小额贷款公司微贷经理韩元认为,同业不愿意继续高额向抵押商铺放款,还有一个原因,就是商铺这类不动产流动性较差,如果出现借款人无法如期还款,小贷公司很难短时间把商铺变现,长时间占用流动资金会对公司经营带来负面效应。
沈商业用房去化周期达六年
商业用房包括社区商业、临街商铺、写字间、酒店公寓和商场等业态,沈阳的商业房产是一种什么样的现状?一家专业咨询机构在对沈阳2015年楼市做全面分析用“住宅市场基本稳定,写字楼市场有所抬头,商业市场全面收缩”做了总结评价。
该机构提供的数据显示,截至2015年末沈阳商业用房去化周期为72个月,相当于六年,是住宅去化周期28.6个月的近三倍,沈阳商业用房存量之大可见一斑。
业内人士杜宏鹏说:“客观地说沈阳商业房产处于艰难的阶段,三方面的原因,一是供应量偏大;二是区域经济景气正处于低谷;三是互联网时代对传统实体商业的冲击很大,尤其是百货商业。”
对于商业用房供应偏大的原因,杜宏鹏分析表示,市中心除了纯商业用地外,一般的商住地块在出让时都有一定比例商业配套的要求,沈阳最近几年土地供应量大,而比较偏僻的地方,开发商为完成既定的商业比例,在临街开间、深度等有限的背景下,只能增加商业房的楼层。
今年商铺租金不涨反降
商铺投资的价值如何?一个参考的因素即是出租回报率。业内表示,剔除商铺自身升值的部分外,商铺出租回报率年化收益可达到5%以上是一个比较安全的投资,即相当于20年租金可以收回买铺资本。
芒果不动产的统计数据显示,2015年沈阳市商铺平均租金为47.27元/㎡/月,2016年至今则是49.57元/㎡/月,同比2015年增长了4.86%,但增幅相比2014年以前明显缩小。这样算来,一间100平方米的临街商铺,目前的年租金为5.9万元,若按主城区一套1.8万元/平方米购置的商铺来测算,年化回报率仅约3.28%。
有着商铺投资经验的刘建说,目前商铺转让出兑的情况较常见,商铺的空档期明显长于往年,自己一间商铺自租户去年末撤走后空了四个多月,他尝试降低了租金10%,终于被人接手做餐饮,虽然这不是他喜欢的业态。
记者在采访中了解到,今年以来,部分业态集中的区域商铺租金并没有追随往年“节节高”,而是因业态整体形势不佳退租增加,商铺的租金也出现不涨反降。
杜宏鹏说:“由于人们的资金需要投资渠道,从国家层面来看并不希望引导人们投资住宅,而商业房产是方向。虽然沈阳商业用房整体供应量大,但不同类型差别还是较大,关键是要选择对的标的,沈阳一些好的商铺年化收益达10%至15%,8至12年即可收回投资。”辽沈晚报、聊沈客户端主任记者 胡海林
商铺投资注意事项
根据多位专业人士的分析和建议,居民在进行商铺投资时,有不少值得注意的事项:
1.综合投入、变现、回报等因素,社区底商优于临街商铺,临街商铺优于分割产权统一经营的楼中铺,沈已有多起统一经营产权商铺失败案例;2.商铺的区位、面积、价格、朝向均要有细致的对比,地段和位置的因素极为重要;
3.多了解商铺位置附近的城建、商业、配套规划,是否有可傍的商业“辐射源”;
4.商铺租金回报的高低,取决于“人气”和“买气”,因此商铺周边人流和居民入住的调查是必要的。

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