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沈阳房地产“22条新政”又出11条补充意见
来源:http://sy.house.ifeng.com/   作者:海景房网   浏览次数:898次      文字:    双击滚动
8月1日,市政府相关会议研究通过《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》的11条补充意见,使这一广受各方关注的房地产新政更加完善。重点推动商业地产去库存 加大对大中专毕业生购房的支持力度,支持大中专毕业生(指毕业未超过8年的高校、中等职业学校毕业生)购买商品住房,可以提取本人、配偶、父母及法律条件允许的第三人账户内的住房公积金支付购房首付款。
《关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》(简称“22条”)意见颁布实施以来,沈阳房地产市场供需结构得到有效改善。1-6月份,全市商品房备案面积816.1万平方米,同比增长16.7%,其中商品住房备案面积695.1万平方米,同比增长13.9%。为充分发挥政策效力,推动房地产市场平稳健康发展,市政府多次召开座谈会,听取消费者和房地产开发企业对政策的意见建议,了解政策实施过程中出现的问题,并研究制定了11条补充意见,落实国家相关规定,对政策做进一步充实和完善,同时,重点解决商业地产去库存问题,加大对大中专毕业生购房的支持力度,为沈阳振兴发展留住更多人才。
全面提高装配式建筑应用比例
政策内容:凡政府投资的房地产建设项目,其整体装配化率不低于50%;我市行政区域内(除新民市、法库县、辽中区、康平县外)的房地产开发项目,其整体装配化率须达到30%;城市核心区域适当提高比例,楼面起拍价在3500元/平方米以上的项目,其整体装配化率须达到35%。
【政策解读】提高装配式建筑比例,是我市现代建筑产业发展的重要方向之一,有利于提高建筑工程质量,提高生产效率,节约社会能源,沈阳作为国家建筑产业现代化示范城市,应在提高装配式建筑比例方面走在全国前列。同时,提高装配式建筑比例,可以适当抬高拿地“门槛”,合理调控土地供给规模。
商住或酒店式公寓可调整为自住型公寓
政策内容:对于已取得商品房预售许可证超过5年未售出的商业、办公项目,具备条件的支持开发企业调整其使用功能。
【政策解读】这一措施,将推动解决商业地产去库存问题。在“22条”中,对已供应、未开发的房地产开发用地,允许开发企业转换用途、调整商住比例;对在建商品住房项目,也允许调整套型结构,但是对于已经建成的商业、办公项目是否可以调整使用功能未作明确规定。这一补充政策,需满足两个条件:一是确实属于市场滞销产品,标准是已取得预售许可证超过5年;二是要具备水暖电、消防安全等条件,方可改为住宅。
政策内容:在商业用地上已经建设的商住公寓、酒店式公寓以及原规划用途为商业但实际用途为商住公寓或酒店式公寓的项目,可以调整为自住型公寓,在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。
【政策解读】目前,市场上仍有大量商住公寓或酒店式公寓,由于其规划证可为“商业”,按照《沈阳市酒店式公寓建设项目规划审批管理规定》“在商业用地上建设的酒店式公寓,其地上建筑面积与建设用地内地上总建筑面积之比原则上不超过30%”,因此不能享受住宅同等政策。此次调整后,这部分商业地产也将划入自住型公寓享受相关政策。
允许商业用房改建为租赁住房
政策内容:允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
【政策解读】这一政策是贯彻执行6月3日国务院出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的相关规定。
政策内容:增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程,其进项税额应按有关规定分2年(第一年60%、第二年40%)从销项税额中抵扣。
【政策解读】这一政策是贯彻执行国家税务总局今年3月出台的相关政策,对于纳税人购买不动产有鼓励作用,有利于商业地产去库存。
商业地产也能做“学区房”
政策内容:居民家庭单独购买新建商业用房超过50平方米,或新建办公用房超过80平方米的,可以办理落户,购房人子女可选择该商业、办公用房所属区域的公办义务教育阶段学校入学,按学区内生源办理入学手续。
【政策解读】这一规定有助于促进商业地产去库存,同时推动和促进教育均衡发展。
政策内容:各地区政府需配建展览馆、图书馆、体育馆、医院、养老院等公共服务设施的,要优先以收购库存商品房的方式解决。各机关、事业单位、国有企业需调配办公用房或业务用房的,原则上要通过购买或租赁商业办公用房的方式解决。
【政策解读】这一政策借鉴了宁波等地做法。将加快商业地产去库存,同时有助于鼓舞市场信心。
公积金帮大中专毕业生解决“首付难”
政策内容:支持大中专毕业生(指毕业未超过8年的高校、中等职业学校毕业生)购买商品住房,可以提取本人、配偶、父母及法律条件允许的第三人账户内的住房公积金支付购房首付款。
【政策解读】支持大中专毕业生购房绝不单是为了房地产去库存,而是围绕沈阳人才战略,服务全市经济发展。据调查,大中专毕业生购房时有两大关切,一是解决首付资金不足问题,二是降低贷款利率,减小还款压力。本条政策的初衷,就是借助公积金支持,帮助大中专毕业生解决“首付难”问题。此外,“22条”中提到的大中专毕业生,是指毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生,本条补充意见把毕业时间放宽至8年,仅适用于公积金的提取。“22条”中关于契税全免的政策,仍限定于毕业5年的大中专毕业生。
政策内容:针对农村大中专毕业生购房,鼓励开发企业给予“首付分期付”等支持,鼓励金融机构给予购房贷款优惠利率等支持。
【政策解读】这条并非硬性规定,而是对开发企业的倡导性意见、对金融机构的建议性意见。下一步,有关部门将协调金融机构参照农民“安家贷”优惠利率,支持农村大中专毕业生贷款购房,让更多大中专毕业生留在沈阳。
政策内容:针对大中专毕业生购房开展省内异地公积金互贷互还业务,累计缴存公积金达到6个月即可申请公积金贷款。
【政策解读】与之前的政策相比,该政策有两个变化:一是为省内其他城市来沈的大中专毕业生开展“省内异地”公积金互贷互还业务,这样外地大中专毕业生就可以使用其父母或者配偶所在地缴存的公积金在沈贷款购房。二是将申请公积金贷款的条件由“连续缴满6个月”,调整为“累计缴满6个月”,进一步降低了大中专毕业生使用公积金的门槛。
买自住型公寓可用公积金贷款
政策内容:允许住房公积金缴存职工使用公积金贷款购买自助型公寓。
【政策解读】“22条”规定,自住型公寓视同住宅,享受住宅的相关政策,这也包括贷款政策。因此,补充意见对此进一步予以明确。
政策内容:开发建设单位建设的非人防面积地下停车位在具备相关条件的基础上,可以申请办理出租、出售,经批准后办理产权登记手续。
【政策解读】目前,我市地下车位存在滞销现象,使开发企业大量资金沉淀在地下停车设施建设上。为加快地下停车位去库存,房产部门正着手研究解决地下车位办证问题。
沈阳日报、沈阳网记者郭宏颖
沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)
各区、县(市)人民政府,市政府有关部门、有关直属单位:
为进一步改善房地产供需结构,促进我市房地产市场健康发展,按照中央经济工作会议和《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》(辽政办发〔2016〕27号)要求,结合我市实际,提出如下意见。
一、保持房地产市场稳健发展。2016年,我市商品房销售力争实现同比增长10%,库存去化周期控制在合理区间,房价运行保持基本平稳,利用2-3年时间使我市房地产市场供需结构达到均衡。
二、严格控制新增供地。对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制,原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策,原则上产业用地按需供应,对住宅库存偏大区域减少供应,在房地产开发用地出让前,由规划国土、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息,引导房地产市场理性投资和消费。
三、加大闲置土地处置力度。对动工开发期超过1年、不满2年的闲置土地,按规定收取土地闲置费;对闲置超过2年的土地依法收回,重新进行市场配置。
四、加快城市基础设施和配套设施建设。加快新城区和新建项目的城市基础设施建设。对新建小区亟需先行配套的市政工程项目,经建设行政主管部门同意,可由开发企业垫资建设,待验收合格后,在缴纳配套费时予以抵扣。完善教育、医疗、商业等资源配置,在新城区鼓励优质中小学校增设分校,配置社区医疗机构。优化给水、排水、供电、燃气、供热、消防等配套工程建设,规范服务行为,降低工程成本,缩短建设周期,提高办事效率。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式,吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目。
五、支持项目开工建设。各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题,保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率,落实建筑工程施工许可和竣工验收备案的有关文件要求。加大重点项目建设推进力度,落实关于推进全市重点项目建设的政策措施。
六、支持开发企业调结构。对本意见下发之前已出让的土地,开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地,开发企业可申请转换用途、调整商住比例。对在建商品住房项目,开发企业可申请调整套型结构。对开发企业提出的申请,有关部门在条件允许的情况下要予以支持,简化办事流程、缩短审批期限。
七、对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分,市及区、县(市)两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间,对购买参展楼盘的给予购房补贴,具体补贴标准另行制定。同时,房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等优惠。各地区要积极组织召开区域房交会,自行出台优惠政策。
八、加大住房公积金贷款支持力度。已取得《商品房预售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的项目,购房人即可申请办理住房公积金贷款。职工以家庭为单位购房,可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。实行“认贷不认房”政策,即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的,均视为首套房贷款申请,贷款的最低首付比例为20%,最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款,互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同,加大城镇民营企业建立公积金制度的力度,做到应建尽建、应缴尽缴,逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金体系。
九、降低二手住房交易税费。二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的,实行“零税费”政策,免收交易费、产权办证费,缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件,1年内先买房后卖房或先卖房后买房的,购买房产面积大于出售房产面积的,按面积差每平方米补贴50元。
十、自住型公寓享受住宅政策。居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓,在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓,提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的,按住宅享受税收、交易手续费政策。
十一、拓宽非住宅和住宅使用功能。鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。
十二、大力推动棚改货币化安置。从2016年起,对新纳入棚改拆迁安置的居民,力争全部实行货币化安置。
十三、高端人才购房享受优惠政策。进一步落实“盛京人才”战略,对领军人物和杰出人才等由市及区、县(市)两级财政按政策规定发放购房补贴。
十四、支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的,给予住房公积金政策支持,最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的,给予每平方米200元的奖励政策。同时,对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的,给予契税全额补贴政策。
十五、鼓励农民进城买房居住。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策,为进城购房的农民提供贷款支持。全面推进居住证制度,推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利,将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。1市3县可结合本地区实际出台支持政策。
十六、方便购房人子女就学。各地区要切实保障本区域内购房者子女就近入学权益,有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。
十七、支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈阳市购房安家的,按购房面积每平方米补贴100元。在沈阳市购房的农民工子女可在我市接受义务教育,就近入学,并可在我市参加中考。外籍人士在沈阳市购房不受套数限制。
十八、支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道。鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展,出台支持开发企业并购重组的优惠政策。支持开发企业拓宽融资渠道,协调金融机构下调信用良好企业的按揭保证金比例,加大对品牌开发企业的信贷支持力度。
十九、减轻开发企业负担。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%,普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地,暂不征收城镇土地使用税。城市基础设施配套费后置到办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时征收,即建设项目如需办理《商品房预售许可证》的,要在办理前缴纳配套费;不需办理《商品房预售许可证》的,要在办理《房屋所有权证》前缴纳。取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等,无法律法规明确规定的要坚决取消,收费标准过高的要适当降低。进一步梳理房地产开发建设审批流程,向社会公开审批环节和收费项目,未公开的不得实行审批或收费。
二十、加强对开发企业的监管。加强对开发企业资质的动态监管,完善退出机制,淘汰“僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制,规避市场风险。
二十一、大力培育发展房屋租赁市场。进一步深化住房制度改革,建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。积极培育住房租赁经营机构,推进住房租赁规模化、专业化经营。对利用自持库存商品房开展房屋租赁业务的开发企业,以及专业从事房屋租赁业务的企业、机构和自然人,给予金融、税收等支持政策。鼓励各类闲置房源进入租赁市场,多渠道增加供应。支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房,每人可以领取3年租房补贴,标准为:博士每月800元,硕士每月400元,学士每月200元。进一步扩大公租房保障范围,降低准入门槛,向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜,促进房屋租赁市场壮大发展。
二十二、加强对房地产工作的领导。成立由市政府主要领导任组长的房地产工作领导小组,负责研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。领导小组办公室设在市房产局,负责摸清并分析房地产市场情况,协调推进具体工作。市督考办要将各地区、部门和单位落实本意见情况纳入市政府绩效考评体系。各地区政府也要成立相应的领导机构并建立考核制度。

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