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囤兵华东 房企激战长三角
来源:http://house.ifeng.com   作者:海景房网   浏览次数:2900次      文字:    双击滚动

5月22日在浙江嘉兴大剧院的那场土拍,仍在被房地产业界咀嚼着:参拍企业达425家,数量之多,创下国内土拍历史新高。出让规则上再也不是以往的价高者得,在限制了最高封顶价后,土地花落谁家凭摇号。当然,摇中者,不能再幸运。振臂欢呼,万分欣喜,往往是幸运儿招牌动式的动作。

以上种种,在此前的嘉兴土拍市场上,不曾有过。

这场土拍会引得开发商追捧,并不意外。这个被誉为上海后花园的城市,地处上海、杭州之间。在国务院的长三角城市群规划中,有嘉兴。在上海2016-2040城市总体规划中,也有嘉兴。在今年4月,浙江省政府同意嘉兴设立浙江省全面接轨上海示范区后,嘉兴的价值和未来也越来越被外界看好。在时代周报记者的实地走访中,当地有楼盘早就打出了“不在上海投资 就在上海隔壁投资”的广告语。

事实上,嘉兴土地市场的盛况,仅仅是长三角众多城市土拍中的一个截面。自去年以来,长三角核心城市以及该区域内诸多具有区位优势的三四线城市,已经是房企争相追逐的猎物。

长三角谋伐

长三角战略,是诸多房企全国布局的关键一步。反映在账面上,长三角区域的业绩关于企业发展,关乎企业的未来。无一例外的是,2016年,几大龙头房企的业绩看点都集中于长三角。

去年,万科上海区域16城以1200亿元业绩,贡献了万科(000002.SZ)全年近1/3的业绩总额,在万科的四大区域中排到首位。

雷同的是,行业前三强碧桂园(02007.HK)2016年业绩最为出色的两大区域也在长三角。其中,江苏区域以367亿元拔得头筹,沪苏区域以308亿元紧随其后为集团第二个跨进300亿大关的区域公司。

以1500亿元销售额进入2016年全国房企销售额前十强的融创中国(01918.HK),在长三角的表现也是可圈可点。长三角五城业绩额达401亿元,占据总额的近30%。

表现打眼的还有龙湖地产(00960.HK)。在公司的五大区域中,长三角业绩金额为集团第一。累计325.1亿元的签约金额,同比增长63.3%。其中,上海龙湖和杭州龙湖销售金额达94.71亿元和90亿元。

业绩增长背后,考验着的是各家房企的长三角谋略。

在万科,与业绩增长同步推行的是,上海区域将转型城市配套服务商的战略全面落地。住宅、商业、办公、产业、教育、家装、医养和长租公寓八大服务项目,构成万科高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海倡导的“热带雨林”体系。

碧桂园则是区域制衡竞争之法。2017年,碧桂园新成立浙沪区域公司,负责原先浙江区域公司的一部分开发以及环上海的部分区域。碧桂园内部不具名人士对时代周报记者分析表示:“制造和利用内部竞争是碧桂园在区域架构设置上的特点,一方面为的就是区域公司竞争意识的提高。”

借助高端市场实现快速崛起,是融创上海方面的打法。按照融创上海区域副总裁兼上海城市公司总经理郑甫在5月25日对时代周报在内媒体的公开表示,融创上海今年将推出包括上海桃花源、滨江壹号院、陆家嘴壹号院、香溢天地、融创壹号府等在内的十三大项目。值得一提的是,上海是融创旗下唯一一个落地壹号院和桃花源两大顶级产品线的城市。

上海龙湖方面则是直接对业绩指标的定量考核。在2016年的品牌战略发布会上,上海龙湖方面就表达了要进入城市运营商2.0版的愿景,未来5年,上海龙湖目标剑指200亿元。

承接人口产业外溢需求

房企聚焦长三角,并不意外。在几大城市群中,长三角城市群被公认为中国城市化程度最高、城镇分布最密集、经济发展水平最高的地区。长三角从1992年中国改革开放后就率先进行了区域一体化改革。

同策咨询研报显示,从2014年起,长三角的房地产开发投资增速高于全国水平。报告认为,以人口拉动为主导,区域内人口驱动房地产需求的过程逐渐被强化。

中原地产市场分析师卢文曦的看法认为,正因为以上海为龙头的长三角经济活力强劲,所以给市场以长期看好的底气,大房企才会重兵屯集于此。

不过长三角内部的城市之间还存在一定差异。同策咨询研报将长三角经济圈各城市分为四个梯队,上海为传统强经济城市。而杭州、苏州、南京、宁波、合肥、无锡为第二梯队,宏观经济具有发展潜力。常州等17个城市为第三梯队,宏观经济实力相当。铜陵和池州作为第四梯队。

房企着眼于上海以外的长三角城市,看中的更是核心城市带来的外溢价值。事关上海方面正在进行经济结构和产业结构的调整。当下,推动非核心功能疏解,已经在进行。事实上,上海中心城区人口规模总量已经有了定量的规定—到2020年控制在2500万以内的常住人口。据此,上海在严格执行以功能疏解调控人口增量的过程中。

上海城市测量师行、上海城市房地产估价有限公司CEO詹运洲从上海既有规划梳理认为,目前,上海既有规划预留住宅用地完全可以满足城市长远全市人口规模对住宅的用地需求,且总量偏大。

他向时代周报记者作出了解释:“上海到2040年,没有开发的住宅用地有200多平方公里,规划住宅用地可容纳的城镇居住人口规模将超过3000万人(尚不包括居住在产业区内的产业工人和农村人口)。较之新一轮城市总体规划确定的2500万人口调控指标高出不少。”

此点,也是不少开发商的一致看法。不少接受采访的开发商都对时代周报记者发出了增大上海方面土地供应量的诉求。

照此类推,上海土地市场僧多粥少的情况下,房企聚焦上海以外的长三角城市自然在情理之中。

上海土地拍卖的规则也在改变。按照上海市规划和国土资源管理局近日发布的一则规则看,于5月26日进入拍卖的上海临港芦潮港社区C0204地块、临港芦潮港社区E0602地块、奉贤区奉城镇57-05区域地块出让方式调整为“招标挂牌复合式”。

在新的出让规则中,把房企的基本面也纳入了考量范畴,包含房企近三个会计年度合并财务报表中总资产、净资产、净利润率、净资产收益率、考核信用评级、总建筑面积、全装修面积等其他评定指标。

在更大的范围上,在南京、扬州等长三角热点城市,土拍也在从严。比如南京,从去年5月的熔断机制逐渐升级至现房销售、现场摇号。

投资热情

不过,显而易见的是,短期内开发商对长三角的投资热情,在短期内依旧不会减。

根据亿翰智库对前十大房企在重点城市的土地投资监测数据显示,房企土地投资从环渤海区域转向长三角的趋势已经逐渐明朗,多家房企自从去年下半年开始加大长三角土地投资。

比如,新晋的地产一哥恒大地产(03333.HK)去年在华东共竞得17宗地块,而2015年恒大在同区域仅新增3个项目,2016年投资力度明显加强。

房企对华东土地的热情也持续至了2017年。今年前四月,绿地控股(600606.SH)通过招拍挂在长三角累计拿下的11宗地块中有5块位于长三角。根据公开统计测算,5块地权益地价金额为47.86亿元,占权益总金额的75%。

同策咨询研究总监张宏伟认为,相对环渤海、珠三角等区域,长三角区域具备后发优势和市场机会。房企在长三角的深耕意图早去年下半年开始表露,没有进入长三角的房企介入姿态也比较积极。

事实有着验证。今年首次落子江苏启东后,以并购著称的阳光城(000671.SZ)宣布上海区域公司外拓步伐的全面启动。在公开的企业公告中,阳光城方面表示,在江苏启东拿地是公司深化长三角、京津翼、珠三角+大福建+战略城市布局的重要一步。

将总部移师上海的闽系房企也在陆续到来。2017年至今,新加入的房企里包含了中骏集团和中庚集团这两家新闽系。


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