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因政策影响 购房合同无法完成不担违约责任
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内容提要:已拥有两套房产的本市已婚人士祝某在今年3月又与他人签订了房屋买卖合同,准备购买第三套房产,然而在合同履行过程中,本市限购政策出台,祝某被划为限购人群,合同无法继续履行。
天津北方网 讯:已拥有两套房产的本市已婚人士祝某在今年3月又与他人签订了房屋买卖合同,准备购买第三套房产,然而在合同履行过程中,本市限购政策出台,祝某被划为限购人群,合同无法继续履行。祝某遂诉至法院,要求解除合同,由卖方返还定金。日前,和平区法院经审理,依法判决支持了祝某诉求。
原告祝某于今年3月8日经中介公司居间与被告迟某签订房屋买卖合同,购买迟某名下私产房屋一套,并向迟某支付定金10万元。3月31日,天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,该文件规定:“对在本市……拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。”祝某为本市户籍,婚姻状态为已婚,其家庭名下已有2套住房,根据政策规定,无法继续购买涉案房屋。祝某为此提起诉讼,要求解除合同,返还定金。
根据所查明的事实及相关证据,法院认为,原告祝某与被告迟某及中介公司签订的房产买卖合同在履行过程中,因天津市人民政府办公厅出台房地产调控政策导致祝某不具备购房资格,合同不能继续履行,属于事实上不能履行,合同应予解除。合同解除后,迟某应当将收取的定金返还祝某。综上,法院判决解除祝某与迟某签署的房产买卖合同,迟某返还祝某定金10万元。
法官说法
天津市人民政府办公厅发布的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》,对本市户籍及外地户籍人员在本市购买新建商品住房和二手住房均规定了限制性条件,给在限购政策前签订了三方协议但并未办理过户手续的当事人带来了根本性影响。确因限购政策导致无法继续履行房屋买卖合同的,一般应认定为不可归责于当事人的情形。当事人据此请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或者解除合同。各方当事人在合同履行中均不存在违约行为,不应该承担违约责任。
法律链接
《合同法》第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。 (北方网编辑 程丹)

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