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2017 房地产进入后开发时代
来源:http://news.163.com   作者:海景房网   浏览次数:3017次      文字:    双击滚动
近日,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选12城作为首批开展住房租赁试点的单位;7月24日下午,上海首批“租赁用地”以超低价转让给两家区属国有企业;住建部称将立法明确“租购同权”;诸多信息透露出房市的变化。“地产教父”冯仑在“2017海外投资高峰论坛”上直言,2017年房地产进入后开发时代,本文对其进行了摘编。
诸多政策指向房地产市场,中共中央政治局会议明确提出“稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制”。在长效机制建设上,培育和发展住房租赁市场、实现“租售并举”被寄予厚望。冯仑的下述论断,也代表着企业家眼中对房市走向的判断,有助于我们理解当前的形势和政策。
2017年是个转折点
房地产已经进入后开发时代,为什么叫后开发时代?这个概念是怎么得出的?这是在2016年年底、2017年年初,房地产行业一些最重要的公司在开行业会议的时候得出的一个判断。2016年之前,我们把它叫做房地产开发时代;2016年后,叫后开发时代。
如果说在开发时代,我们大家都习惯了买一个房子,5年、8年翻一番或者翻二番。那么,我告诉第一是营运能力。这是你拿到一个物业,能够把它管好、经营好,每一平米到底产生多少租金,收入要比别人高的运营能力。
第二是专业的团队。就是要考量一个团队的专业性够不够。
第三是财务成本。财务成本不再像开发时代大规模用的是银行的钱。银行的钱大家知道,我们在开发时代每年的利息如果是8%-10%,但是我们的土地增值也在10%以上,物价通货膨胀在5%以上,城镇化每年超过1个百分点的聚集。在这个情况下,我们10%的利息是可以。
但是进入后开发时代,如果我们拿到一个资产,它的增值速度低于利息。这个时候,我们最重要的竞争力变成了财务安排能力。如果你的财务安排能力非常好,能够在4%5%这样一个水平,那么你才能在后开发时代获得竞争力。如果你还是拿8-10%的利息,那么在后开发时代就没有竞争力。
所以,在后开发时代,我们的思维,我们的投资重点,我们的投资方式,发生了很大改变。这是我们在这个行业基本的判断。
长租公寓成投资重点
最近一段时间,对存量资产的争夺、投资,成为房地产公司一个重要的投资方向。这些资产大体分成5大类:
第一类写字楼,办公楼。
第二类是物流仓储,而物流仓储当中最重要的是智能物流仓储而不是传统仓库。
第三类是教育和健康的不动产,就是跟教育有关,跟健康有关的不动产。比如和月子中心、三甲医院、养老机构配合的不动产,这种类型的不动产现在成为机构投资重点。
第四类是政府公共物业,这也成为我们投资的重要标的。
长租公寓被看成是未来5-10年的一个非常好的投资标的。目前在中国,长租公寓非常少,机构投资长租公寓目前占3%,据专家研究未来10年会达到30%。目前包括万科、龙湖等很多地产公司都已经开始在长租公寓积极布局,而长租公寓也是解决年轻人买不起房的过渡时期。
另外一方面,政府提供了一个特别的背景。政府配套等因素将有利于长租公寓。所以大家在住宅领域投资,长租公寓将是下一步的投资重点。
我国或将迈入租赁时代。

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