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房地产政策大变天!20年旧制大改,炒房、买房、租房都得注意!
来源:http://www.sohu.com   作者:海景房网   浏览次数:2574次      文字:    双击滚动
近日,新华社刊发《把房地产长效调控机制做细做实》,文章指出:在中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”这一根本定位下,全社会已认识到发展稳定健康的房地产市场必须建立一套基础性制度和长效调控机制。但知易行难,房地产市场中多重力量交叉博弈,各级政府如果不真抓实干把政策落实到位,长效调控机制不会自动形成。
根据文章,长效调控机制包括:
1
建立完整的住房信息收集、监控机制,也就是住房信息联网制度——完整的住房信息是制订住房发展规划与建设计划、完善住房保障与供应政策、制定住房市场调控与税收等政策的基础。而利用移动互联信息便利,增加房地产市场的信息透明度是各地实施有效调控的前提;
2
加大土地供给——土地和住房供应是重中之重,稳定预期是稳定住房价格的关键。各地应根据人口变迁和城市发展趋势,适时供应住宅用地,做到让市场“手中有粮、心中不慌”,坚决避免出现炒地皮、争地王的情况;
3
加大租赁供给力度——培育和发展住房租赁市场是建立长效机制的一个重要方向。我国首部住房租售法规已公开征求意见,立法步伐正在加快。住建部等9部委近日支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场,并选取12个城市先行试点。有了中央政策引导,地方应行动起来,搭建政府租赁信息服务平台,发展规模化房屋租赁企业;
4
租购同权——在“租购同权”上迈进一步,使租房者得以在所居住城市从容生活,使租房成为实现“住有所居”的切实路径之一;
5
严控金融机构向炒房提供资金——从金融上掐断投机炒房的阴沟暗渠;
6
可能在住房信息联网制度基础上,征收房地产税,在交易环节提高交易契税——从财税上降低住房交易带来的财富增值效应;
这6步是一套完整组合拳,先“摸底”、增加供给、保障租房人士权益、压制炒房,不断完善和做细长效调控机制,目的是“推动房地产市场平稳健康发展”。
在猫哥看来,这套机制无疑是我国房地产市场的风向标,这意味着房地产市场政策发生彻底的变化。在中央指示“房子是用来住的,不是用来炒的”的大政方针下,所有部门都行动起来了。
那么,买房还是租房,到哪里去,就成了很多青年人关心的话题,猫哥就带大家来捋一捋政策和可能造成的影响。
据说看懂了会少奋斗十年:
▌房地产商要变房东了,买不起房可以租一辈子的房
土地供给不足一直是一些业界人士认为房价会继续上涨的原因。比如2013年,任志强在博鳌论坛上就指出:“不能增加土地供给的任何调控政策一定是把房价推高的。去年北京上海等大城市供给只完成30%多任务。如果要把房地产搞好,一定是让供给迅速增加。”
现在,政府也意识到了这个问题,要求:“各地应根据人口变迁和城市发展趋势,适时供应住宅用地,做到让市场“手中有粮、心中不慌”,坚决避免出现炒地皮、争地王的情况。”
以北京为例,所以从今年起,北京土地市场可谓“大开闸”。统计数据显示,截至2017年上半年,北京共挂牌56宗经营性用地,供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。
但与此同时,土地出让规则花样翻新,新房限价,增加自持比例,提高自住房项目地块的供给,根据《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示,未来北京每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调增,以保障30万套住房建设需求。
自住房供给将增加,低收入无房户买房难度将降低,北京现在自住房的价格只有普通商品房的1/3.
在政府土地“宽出”与房企应对“严入”规则的这场力量博弈中,房价走势逐渐实现由陡趋平,房屋属性的重心由投资转向居住。
让房地产商不准卖,增加自持,实际上是一种让房企从开发商变成房东的过程,让部分土地供给转化为租赁住房,增加租赁住房面积,缓解住宅供需矛盾。
▌租房,租购同权,学区房租金要上涨了
香港早就是租购同权了,内地的土地政策学的是香港的政府“挂招拍”,现在租房政策也是学习香港。
让我们看看香港在实行租购同权后的情况。
❶香港是实行“就近入学”:香港推行12年免费义务教育,按孩子的分数分为3级。中小学按照区域划分为不同的“校网”,名校大多集中于港岛的中西区、湾仔以及九龙的九龙城、九龙塘和土瓜湾、油麻地一带。
对比:香港的学区资源和北京、上海很像,都集中在市中心的一些区域,北京的“学区”是东西城、海淀区。
❷按“校网”派位:政府的公立学校必须经由政府的”小一入学统筹办法“(派位)录取新生。另外还有高价的“国际学校”,招生由学校自行决定。
对比:根据北京最新规定,也是按片区电脑“随机派位”。
❸根据香港入学办法规定,所申报的“居住地址须是申请儿童的唯一或主要住所,即日常主要起居生活的地方”。也就是租房和购房都可以。港岛的房价高不可攀,所以很多人就采取租房,而根据规定,只要能提供报名地址有效的水电煤或者有效住址证明,就符合申请资格。
于是,就有了应对之策:
❶在开学报名一般要求3个月以内的有效住址证明,所以不少家长在选定心仪的学区后,会提前3个月左右在名校区内租房,在完成报名手续后,立刻退租。因为《规定》只写明不能提报虚假材料,并未强制该住址必须在孩子接受教育期间内持续居住。
❷直接租用楼下的信箱,甚至有中介私下提供相关服务,但这其实涉嫌“虚假陈述”,有被取消入读资格的风险。
对比:香港的这一办法在内地一线城市是行不通的,根据规定入读期间必须保证通常居住。北京的西城区、海淀区、石景山区还规定一套房6年内只有一个学区名额,这就意味着如果租户要使用这个名额,就必须给房东私下缴纳高昂的“使用费”。
综上:
事实证明,租购同权并没有降低了香港的房价,2011年香港房价回到1997年的价格水平,然后一路暴涨。并且,上述学区一般位于香港最繁华、交通最便利的地方,租金也一路上扬,一些学区地段差不多的房子,20平米月租已经过万。
内地情况也会类似,市中心的学校受制于土地,已经很难在原址扩大规模,所以学位资源是有限的。这就会造成:
❶租购同权,一方面增加建设和提供租赁住房,赋予租房人就近入学的权益,也就是说需求增加了;但另一方面教育和医疗等资源的供给一时半会很难扩大供给。
这样一来,需求和供给的矛盾就更突出,学位竞争更加激烈,本来是家长砸锅卖铁买学区房抢学位,现在加上租户,抢的人就更多了。
❷本来学区房具有某种击鼓传花的金融属性,孩子就学完毕,业主一般会把房子卖掉。现在租购同权后,会使得更多的人群涌往重点学区的住房,房租会出现上涨,有些业主很可能就选择不卖房,而是留着收租金。
知名房产大V“北京大土豆”认为:“举个简单的例子,现在1000万的房子租金1万/月(这种租售比在北京比较普遍),假如实施了租售同权,极端一点,房价跌一半,租金涨一倍,变成500w的房子租金2w。我可以负责任的说,大部分业主都喜欢看到这样的局面,原因很简单,大部分人持有房子并不是炒房,不为了出售,有的人房子是单位分的没有成本,有的人房子买的比较早,跌点也无所谓,最近2年买房的终究占少数,如果房价低一点,但是租金(现金流)上涨,对改善生活质量立竿见影,大多数业主都是欢迎的。”
❸在6年一个名额的情况下,“使用费”的价格恐怕还会攀升,因为需要的人多了,不用买学区房,那就租“学券”。
▌鼓励人口往新一线、二三线城市流动
❶租购同权,北京大概率不会跟进。
事实上,北京市一直在严控人口,根据《北京城市规划(2016-2030)》草案,北京以资源环境承载能力为硬约束,确定北京市常住人口规模2020年控制在2300万人以内,城六区常住人口比2014年下降15%左右,2014年,城六区常住人口为1276.3万人,十三五期间实现城六区常住人口比2014年下降15%左右,也就意味着东城、西城、海淀、朝阳、丰台和石景山的人口将减少近200万人。
所以,今年北京市人事局的落户指标缩减到只有6000人了,北京市的自住房、公租房都在城六区以外或者比较偏的区域。
北京目前的首要任务是控制人口,如果租房跟买房享受一样的权利,显然不利于控制人口,所以这个政策,在北京大概率不会实施。
❷ 新一线、二三线城市会掀起“抢人大战”。
以前政府多次强调放低落户的门槛,但北京、上海的落户难度并没有减少,相反越来越难,但二线省会城市的落户难度大为降低。
从华南的发达城市广州、深圳,到所谓的新一线以及其他部分二三线城市,如武汉、长沙、西安,现在纷纷喊出5年留住100万大学生。成都、济南、南京、杭州、郑州、青岛、厦门、天津、重庆、佛山(顺德)等城市,更是给补贴、送户口、给其他政策,加入了人才争夺战。
在北京、上海严控人口的大趋势下,未来,这些城市很可能就以方便买房这点来吸引年轻人。
❸在6年一个名额的情况下,“使用费”的价格恐怕还会攀升,因为需要的人多了,不用买学区房,那就租“学券”。
▌在住房信息联网制度基础上,征收房地产税,在交易环节提高交易契税
从财税上降低住房交易带来的财富增值效应,这点推进起来比较难,是逐步做到的。
综上所述,猫哥认为,大城市房价既然已经高到“天上”,需求还很旺盛,只是因为严厉的限购而市场出现冰冻,那么还是需要释放这部分需求的。未来中国的房地产市场会出现分化:
❶ 大城市会鼓励租房(但学区房租金可能会越来越贵,政府提供大量的公租房解决居住问题);
❷ 鼓励人口到新一线、二三线城市去,那里的房价会被控制住,方便买房。
所以,何去何从,你们选。

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