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房地产政策:手术刀般精准调控
来源:http://house.jrj.com.cn/   作者:海景房网   浏览次数:1182次      文字:    双击滚动
对于备受关注的集体建设用地建设租赁住房试点,北京海?落村的探索始于2011年。然而在2013年,由于具体配套政策缺位等问题,海䴖落村第一期公租房一度遭遇停工窘境。
  2014年4月,原北京市国土资源局发文将海?落村集体建设用地建设公租房项目列入《北京市2011-2012年保障性安居工程计划供地项目清单》(第一批)。在海䴖落村,时代周报记者看到,该村目前已开始第二期租赁住房建设。
  海䴖落村位于北京市昌平区,从2011年起与朝阳区平房乡、昌平区北七家及海淀区唐家岭项目、温泉镇351地块、西北旺镇021地块成为北京集体建设用地发展公租房的先行试点,目前共可租赁住房为1.28万套。
  为增加租赁住房的供应,缓解住房供需矛盾,建设租购并举的住房体系,9月28日,国土部宣布全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,旨在构建城乡统一的建设用地市场,完善利用集体建设用地建设租赁住房的服务和监管规则,以建立房地产平稳健康发展的长效机制。
  至此,集体建设用地建造公租房又向前迈进了一步,然而将之置于过去五年中国房地产政策的大背景下,全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点只是一小篇章。党的十八大以来,从住房供应体系到整体市场调控,频频出台的房地产新政显示了中央的房地产调控决心。
  住房供应体系开拓
  2011年9月,国务院办公厅发布了《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》,提出重点发展公共租赁住房,这是公租房建设的先声。2012年1月,北京、上海成为集体建设用地建设公租房首批先行试点城市,唐家岭等试点工作值此背景下开展。
  然而,由于《土地管理法》规定,除农民住宅外,严加限制集体建设用地建设其他用途的住宅,加上项目审批等配套设施缺位,集体土地融资困难,项目回收周期长等缘故,集体建设用地建设租赁住房的试点工作进展缓慢。
  2014年10月,北京市国土、规划、发改等7个部门联合发文,对集体土地建设租赁住房试点作出了规定,明确了各部门须承担的任务,旨在解决法理和政策难题。2015年,北京市住建委还为唐家岭等项目特颁了“绿色通道手续”,允许项目建设和手续办理同时进行,但从试点工作开始到2017年项目完工,长周期的建设延迟了项目成本回收的时间,集体土地建造公租房试点工作难以形成规模。
  2017年4月,北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,提出2017 到2021 年,北京计划供应住宅用地 6000 公顷,以保障 150 万套住房建设需求,其中,集体建设用地 1000 公顷,约占六分之一,这是集体建设用地首次被正式纳入供地范围。
  国务院发展中心市场经济研究所所长任兴洲认为,农村集体建设用地纳入供地范围,不仅增加土地来源,也盘活了人口净流入大的城市的农村集体建设用地,促进了土地的有效利用。但她认为集体建设用地建造公租房,还应进一步明确产权问题。
  任兴洲向时代周报记者表示:“集体建设用地建造公租房,价格方面应有它的优势,但最大的问题可能是公租房的定位问题,比如所有权属于谁,集体建设用地要怎么出让,拍卖后建造的房子产权归谁等,都需进一步明确。”
  增加土地供应属于供给端发力,而在需求侧,房地产政策调控力度也空前之大。
  市场调节控需求
  2016年12月,中央经济工作会议明确,“房子是用来住的,不是用来炒的”,自此之后,严厉调控房价的相关住房政策纷纷出台。公开资料显示,仅2017年3月,就有数十个城市出台各种形式的房地产调控政策。
  2017年3月18日起,北京市住建委实施购买二套房“认房又认贷”,首付比例提高至60%,并暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款,而后,紧接出台若干政策规定,离婚一年内房贷申请人均按二套房信贷政策执行(包括北京地区),而非京籍人士购房需连续60个月缴纳个税,提高购房资格门槛。
  4月,北京市出台新规,严禁擅自改变科研、工业、酒店、旅游、文化和娱乐等产业项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售,加强商业、办公类项目管理规定落实细节,“最小分割单元不得低于500平方米”,按照单层套内建筑面积核算,从准入和流通方面严格管理居住性住房建设。
  8月,北京市计划推出共有产权住房,以深化住房供给侧结构性改革,共有产权住房购买五年后,可按市场价格转让所购房屋产权份额,但对购房资格严加限制。
  10月13日,北京市住建委印发了《关于加快推进2017年政策性住房、商品房及配套设施投资任务落实的通知》,并计划近日在重点区域和项目开展专项调查,加快住房及配套设施建设尽快落地。
  从提高购房资格门槛,差别化住房信贷,到提高对银行等金融机构贷款的监管力度,规范房地产开发等方面,北京市从购房者、贷款平台、房地产商等市场主体的角度,既限售又限购,配合住房租赁体系的搭建,意欲通过降低购买需求缓解房价上涨压力。
  任兴洲表示,这一轮限制炒房的举措效果明显,“一是投机性需求被迫离场,二是房价企稳,一些地方二手房价格已经平稳,甚至价格回调”,她认为这是2017年调控力度增大,对标“房子是用来住的”的政策特点的体现。此外,2017年房地产调控不同于以往之处还在于着重分类调控,因地制宜。
  关于未来房地产走势,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从目前市场基础看,一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。三四线城市去库存接近完成,大部分城市房价上涨预期强烈。他总结道:“房地产市场2017年楼市调控最成功的一点是:在一二线持续调控出现部分城市降价的情况下,三四线依然支撑了整体市场。这种手术刀式的分类调控,是历史上第一次实现了市场的精准调控,不一刀切。”
  这意味着未来的楼市依然会分化,调控政策会继续出台。

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