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首单央企租赁住房REITs获批 支持政策或出台
来源:http://house.hexun.com/   作者:海景房网   浏览次数:2273次      文字:    双击滚动

日前,国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs获上交所审议通过。这是继10月11日国内首单长租公寓资产类REITs获深交所批准发行之后的又一只类REITs产品。

据了解,保利租赁住房REITs,全称是中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划,由保利地产联合中联基金共同实施,产品总规模50亿元,以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产,采取储架、分期发行机制,优先级、次级占比为9:1,优先级证券评级AAA。与此前的首单长租公寓资产类REITs相比,保利租赁住房REITs的规模要大很多,而且首次采取储架、分期发行机制,并且具有央企属性。

对于首单央企租赁住房REITs的成功获批,接受证券时报记者采访的业内人士认为,租赁住房REITs的发行,符合“房住不炒”、发展住房租赁的大势,后续更多住房租赁企业或加入进来。同时,储架发行机制在REITs领域是创新,当前类REITs的发行为公募REITs做铺垫,未来公募REITs的发行必然有赖于法规,预计十九大后会更多政策性支持。

符合发展租赁大势

中国REITs联盟秘书长王刚接受证券时报记者采访时表示,习近平总书记强调“房子是用来住的”,住房租赁的特性意味着以后更多的房子将由机构持有,以前是散售后由个人出租,未来的方向是机构化的持有越来越多,而金融工具REITs有助于完善整个住房租赁市场,住房租赁REITs是未来的方向。

“我国目前住宅的租售比不是特别合理,这就需要农村集体建设用地、只租不售的租赁用地来把地价控制下来,同时更多发挥央企的作用,有助于租赁市场的形成。”王刚说,现在北京(楼盘)、上海(楼盘)等大中城市都在开展住房租赁试点,都会推住房租赁REITs,后续很多国企类的住房租赁企业会加入。

中国指数研究院企业研究总监蒋云峰接受证券时报记者采访时认为,租赁住房REITs的发行,能够促进房企开发,增加社会房屋租赁房源,这也符合十九大报告中重申的“房住不炒”、发展住房租赁的大势。

蒋云峰还认为,租赁住房REITs对租赁市场本身的形成机制影响比较大,过去是如果开发商开发出房子用于出租,产权在开发商手里,占用大量资金,长期来看没有可持续性。以后房子开发出租后,通过REITs的方式上市,转让部分产权或收益权,开发商就能够回笼一部分资金,让钱流动起来。从整个市场来说,能够提供资金流通机制,促进开发商开发租赁型的房产,进而加大租赁市场供应量。

“另外,以租金作为收益来源的REITs,安全性高,能够给社会资金提供比较好的收益投资平台,对社会资金流向来说有个良好的导向作用。” 蒋云峰说。

为公募REITs做铺垫

对于保利租赁住房REITs首次采取的储架、分期发行机制,王刚认为,以往的“类REITs”是一次批多少额度就发多少,没有扩充机制,而储架、分期发行机制虽然在普通债券发行中用的较多,但是在REITs领域是一个创新突破,能够给资产商更多的灵活性。但是“储架发行”与资产拥有量有关,意味着要有足够大的资产包,必须是大企业、大的资产拥有方才能这样做。

中联基金执行总经理范熙武此前表示,在当前的资产证券化制度框架下,投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径,有待于公募REITs的出台,而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现。保利租赁住房REITs的“储架发行”机制,在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs,间接实现了公募REITs的扩募功能。

王刚指出,现在所有类REITs都是在交易所挂牌的私募产品,公募REITs全中国只有一只,是2015年6月发行的鹏华前海万科REITs,因为我国一直没有公募REITs法规,这只算是特批的试点。未来公募REITs的发行必然有赖于法规,等证监会出台公募的法规后,才能批量去做,预计十九大后会有比较多的政策性支持。

“类REITs可以成为真REITs的一个铺垫,私募是在交易所的大宗交易平台上,未来公募对接这个产品会快一些,将来可公募化的产品就会更多。”王刚说。

近期,有消息称,我国的REITs试点已经在七八个省市推开,面向个人投资者的公募REITs产品的启动已经进入轨道,中国证监会正在加紧研究制定相关的政策法规。


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